精品文案—2009年泗水项目定位发展投标报告.ppt

项目优劣势研判 定位的核心问题点 经济总量不高/人均GDP达到14695元，房地产处于发展阶段 城市发展方向及规划 城市化发展进程 综合经济发展战略 目前在售项目8个，西城区是开发热点区域。 典型案例1：龙城知春——60万平米的区域标杆 典型案例2：圣源丽都—邻近新区政府 综上，本案核心价值元素如下： 本项目突破关键要素： 斯特拉斯福的建筑风格则是被誉为最富贵族气息的Tudor（译为都绎）。Tudor?house,?顾名思义,就是Tudor王朝时期建筑的房屋.?Tudor王朝是英国历史上相对和平繁荣的时期。这一时期的房屋多以厚重的橡木为结构配合砖墙或石灰墙.露在外面的木框多涂着黑漆,形成独特的浪漫外观.?后人承袭这一建筑特色,在现代建筑的外墙加上Tudor式的装饰，演绎成了近现代Tudor?house风格。 纯粹的欧式花纹与立柱，英伦式的铜制雕塑，以及调动氛围的风情小品，与考究的Tudor式建筑立面、醇味栏杆等障显建筑的精致与优雅，体现独特的居住品质和档次。 2010年拥有悠久历史的Tudor建筑风格与泗水传奇相遇，这是建筑的交融，更是一次文化的交融。 人在泗水，生活在英伦—— 教育地产：利用名校效应，实现地块价值和客源最大化 除了给区域居民带来良好的就学配套环境外、满足人们对稀缺资源的渴望，项目在地块规划上的商业配套优势——英伦国际商街也是消费者选择的另一个重要原因…… STREET MALL的一般构成 目标客群来源分析 那么，项目该打造什么样的产品？ 户型魅力化建议 □多层住宅短进深，客厅、主卧均为南向，南北通风，无通风死角； □有生活阳台或者双阳台、有利观景、又有具有通风和晾晒衣物等实用功能。 □顶层送露台、底层带花园，提高楼层价值； □主卧室转角凸窗或休闲阳台 □结合立面造型，采用健康大气的外挑飘窗设计； □升级产品 户户带花园：考虑入户花园设计，营造出空中花园、立体绿化的社区形象； 作为40万平米国际风情街区，本案必须体现“住宅与商业共融、居住与生活共生”的规划理念，又能体现“和谐共生、良性发展、共同繁荣”国际化生活形态和生活方式，这种理念为街区住宅规划理念 街区住宅规划理念 规划原则 雕塑、小品——凝固的语言 结语： 由于时间及项目相关资料有限，本案只是建议性方案，待建议确定后，后期将提供详细执行方案。 真诚期待与贵公司合作！ 预祝贵公司项目圆满成功 整体规划建议 A地块、B地块规划为住宅，沿街做社区底商；C地块规划为综合商业中心。 各期开发结合项目营销、利润等各方面因素； 住宅采用点式布局、天际线从外向内跌落，同时避免主干道对小区的噪声和灰尘的干扰 充分利用南临主干道的优势，设置临街商业，综合商业放在最后利于销售经营； 主入口和次入口的设置主要考虑商铺价值的最大化 各期设置中心景观区，提高项目附加值 销售中心位置设置主要考虑交通便利，便于客户发现。 一期 二期 三期 四期 沿街商业 第一期小高层开发为主多层为辅 第三期多层花园洋房开发为主 第二期以小高层为主，高层为辅 销售中心 社区会所 第四期以高层为主 五期 第五期国际商街—综合商业中心 外立面建议 庄严门廊立柱，简洁的外立面，素雅的色调，气势上峻永有力，新古典且又沉稳，非凡气势之中彰显雅致韵味。 根据组团主题规划主题景观+休憩小品，并提高北方水景、园林设施的实用性 园林规划建议 ?雕塑小品，是园林景观中凝固的语言，是人类精神世界的舞者; ?要根据园林整理风格进行设计，好的设计画龙点睛，给予住户思想启迪。 广场设置建议 设置于C地块 优势： 减少该地块使用面积，从而减少商业部分面积，减少商业部分开发销售风险； 靠近泗水汽车站，有利于市政整体规划，打造出泗水城市亮点之一。 设置于A地块 优势： 可用做住宅部分景观展示区，有利于住宅部分启动，销售。 如果建在A地块与B地块之间，可作为项目中心景观之一，增加项目卖点，便于项目推广和本项目业主利用。 项目总体规划建议 项目定位思路及物业发展建议 项目开发主题初探 房地产市场发展现状及趋势 宏观环境综合审视 项目认知与理解 关于福丽公司 项目营销建议及平面表现 本案总体思路(Contents) 营销推广上，通过对英伦生活及建筑品质的推广，构建项目高档次形象。达到以“中高档产品+高档市场形象” 突破的目的。 项目营销思路 营销推广战略 一期销售推广目的旨在：迅速引起市场关注，抢夺“龙城知春”的风头，截流其潜在客户，建立良好口碑宣传。 视二期情况定 广告牌、工地围档广告 报纸、DM 道旗、网络 活动、展会 广告牌、工地围档广告 报纸、DM 道旗、网络 项目网站面世 活动 广告牌 工地围档广告 报纸 展会 媒体组合 一期销售扫尾 二期产