精品文案—2009年长沙国泰42万平米新兴都市森林营销策划报告终稿打印版.ppt

新兴都市森林营销策划报告 谨呈：长沙国泰 项目背景 问题结构化 最核心问题的解决方式 项目背景介绍 总占地：177535 平米 地上总建面：427550 平米 总户数：3951平米 第一期 总建筑面积：211720.99平米 建筑密度：14.79%平米 容积率：2.76 根据容积率分析项目的物业形态有： 纯高层（市场高层产品同质化严重，目前的价格较低,） 高层+洋房（寻找高价值的差异化产品） 市场整体要点提炼 长沙市场分析 整体供应量大，销售去化较低，销售压力巨大； 品牌开发商云集，竞争层面升级 价格开始明生暗降，竞争环境恶劣； 政策措施不断加强，影响明显； 以江河湖山为依托的景观楼盘成为长沙市场追逐热点 长沙市场分析 竞争楼盘分析-价格 竞争楼盘分析-销售速度 竞争楼盘分析-产品-户型 竞争楼盘分析-户型创新度分析 竞争楼盘分析-产品-建筑风格 客户需求分析 总结 项目界定-项目位置 长株潭一体化 长株潭区域，以京广铁路、京珠高速公路等为主轴，形成以长沙、株洲、湘潭城区为中心结点的三纵两横“冉字型结构”， 根据《长株潭城市群区域规划》重点开发区主要是长沙河西新城、长沙星马新城、株洲河西城区、湘潭河东城区。 大河西先导区规划 区域价值的深度挖掘-区位再认识 项目区域价值的深度挖掘-区位再认识 项目处于高档别墅住宅区和城市中高档高层住宅的区的分界线。 项目区域价值 项目四至 项目界定-项目交通 项目界定-项目配套 项目界定-项目景观 项目自身价值 SWOT分析 整体定位 产品定位-住宅定位 产品定位-商业定位-商业级别定位 产品定位-商业定位-商业面积定位 产品定位-商业定位-业态初步定位 产品定位-商业定位-商业销售模式定位 产品定位-商业定位-商业销售模式定位 价格定位-价格定位原则 环比竞争优势原则 市场类比原则 未来销售预测原则 价格定位-洋房 价格定位-洋房 价格定位-高层 价格定位-高层 客户定位推导模型 客户定位-洋房产品-预测基准家庭年收入 客户定位-洋房产品-主要特征 客户定位-洋房产品-来源预测 客户定位-高层产品-预测基准家庭年收入 客户定位-高层产品-主要特征 客户定位-高层产品-来源预测 坡地价值分析 土地价值梯度分析 土地价值梯度分析-产品分布分析 户型配比 总平意向图-本容积率下的初步排布 总平意向图-本容积率下的产品分布 园林景观 园林景观 建筑风格-洋房 建筑风格-高层 地形利用 建筑的单配-洋房和高层的高低单配 户型-高层 户型-高层合拼户型建议 户型进行设计时，最好使厨房和卫生间相邻。在拼合改造时可分别使厨房和卫生间面积增大； 保证拼合前的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合方正的大户型提供方便； 拼合时，在可能的情况下将两户的入口空间恰当的改为户内空间，即将公摊面积改为户内面积； 较大户型与小户型之间拼合后空间感更好。 户型-高层合拼户型建议 户型-洋房 户型创新-洋房 商业 附加值-入户大堂 附加值-入户大门 变电站的规避 价值观主张分析 价值主张 关键利益： 高品位的社区生活——目标客户对“由物质标签引申的精神标签”的向往 价值主张： 体现尊贵身份——而非富贵（目标客户的价值取向） 体现人与自然的融合——渴望与自然的“交流” 体现闲适的社区生活——有活力的、区别于毫宅生活 体现高品质的社区服务——客户对服务的要求 项目形象定位 营销概念导入 体验展示 1、加强现代高品质生活氛围 2 、强化品质，做足细节 体验展示 体验展示 关键词： 1、体现现代时尚，突显高档次的身份与地位 2 、情景展示 3 、全程样板房预约式服务 体验展示 体验展示 体验展示 营销执行策略-推售策略 营销执行策略-价格策略 定价策略上,以“低开高走,爬坡式升价”的策略,吸引客户。 洋房 初拟以5800元/平米起价，试探客户反应。 如果客户反应良好，洋房开盘价格则以6000元/平米左右推出市场。 高层 高层产品初拟4200元/平米， 如果客户反应良好，高层开盘价格则以4350元/平米左右推出市场 营销执行策略-营销节奏安排 营销执行策略-推广策略 营销执行策略-通路策略 营销执行策略-通路策略 营销执行策略-活动策略 关键词：深度诠释现代尊贵生活理念，现代尊贵生活体验活动 营销执行策略-活动策略 关键词：深度诠释现代尊贵生活理念，现代尊贵生活体验活动 营销执行策略-活动策略 关键词：深度诠释现代尊贵生活理念，现代尊贵生活体验活动 营销执行策略-活动策略 关键词：深度诠释现代尊贵生活理念，现代尊贵生活体验活动 营销执行策略-客户策略 现代风格，大玻璃的窗墙比，时尚立面。 利用地形高差达8-10米的差距，形成坡地地形，建造成依山层层退台洋房，