精品文案—2009年深圳廊桥花园项目竞标报告.ppt

2009年中国经济的007猜想 皇岗口岸特点分析：客货综合性公路口岸，人流量车流量双指标高企 皇岗口岸特点分析： 24小时通关带来大量夜客是皇岗口岸与其他口岸显著的区别 皇岗口岸特点分析：经常性通关的特殊群体——深港走读儿童 皇岗口岸特点分析：经常性通关的特殊群体——深港家庭成员 营销费用安排曲线 营销费用使用计划 市场定位初步判断 1、大口岸物业，皇岗口岸24小时通关，区域优势明显，港人认可度强 2、大社区物业，有价格洼地，对投资资金吸附能力强 3、小户型物业，租金高，总价低，投资回报率高，适宜做投资产品 4、宜居型物业，港人认可度高，是主要租赁群体 5、投资型物业，租赁客户特征明显且稳定，内地人是主要购买群体 因此本项目住宅客户定位如下： 目标客户的可能性评估： 　 自身资金不雄厚 中小户型 香港纯投资客户 　 　 中大户型 内地大佬 　 　 中大户型 珠三角豪客富婆 　 　噪音以及价格 中小户型 深港家庭 　 对100万以下的房子感兴趣 中小户型 深圳精英 　 噪音以及价格 中大户型 在深投资居住的港人家庭 项目切合度 购买抗性和阻碍 需求的主力户型 客户分类 项目目标客户定位： 例如： 针对深圳精英，要算好两本“账”找准一类产品，一本投资回报帐，一本升值空间帐，并根据其关注投资价值强于住宅品质的特点，为其提供客观的有说服力的投资建议。 针对珠三角豪客、富婆，可以选最好的户型、买最贵的价格、做最牛的装修，并承诺提供从“帮助找钟点工”、“进出关帮忙搬货”等管家式、收费菜单式服务，可采取车位住宅打包销售等方式。 对于有小孩在港上学的家庭，强调情感营销、诉求孩子的辛苦，并承诺提供付费接送等服务。 目标客户定位的关键是明确客户谁？客户在哪里？与他们沟通什么？怎样搞定？以便制定适合的营销手段。 在推广执行中，总体上对口岸人流进行多样的高密度集中推广；同时针对不同类别客户的特点制定特定的营销措施。 形象主题： 项目市场形象重点展示区域特征及未来投资保值前景展开： 第7区，驾驭深港向前 Seventh district Forward Shenzhen-Hong Kong Promote 第七区：我们将口岸片区界定为第七区。深圳行政划分为六个区，口岸片区与深圳其他地方相比较，作为独特的港人聚集区，体现出浓郁的香港精神文化特征。后期推广围绕其独特性进行延展： 深圳靠近香港，第七区融进香港 第七区紧邻口岸，生活没有口岸 深港生活一体化，就在第七区 第七区印象，无需区分香港人深圳人 什么是第七区，到了深圳、没出香港 驾驭：自如的、可控的、运动的，提升项目的“口岸”优势，同时展示项目的“钱景“广阔。 针对香港客户推广： 针对香港客户推广： 项目的营销执行总体策略： 一切以皇岗口岸为主战场展开 基于我们项目认识和区域价值点的分析判断，结合本项目的客户构成，我们需要紧紧的抓住皇岗口岸进出关口的人流，进行集中的推广与营销 通过重量级人物与金融事件进行话题炒作，迅速建立市场形象，吸引深圳投资目光 策略一：事件造势 参考一： 小莉看世界 “深港距离，那么远这么近” 主题：深港融合发展论坛 目的：通过河套区域规划的确立，进一步探讨深港文化的融合，高端人才培养加快两地一体化发展，吸引教育需求家庭和投资客的关注。 时间：2009年10月 地点：待定 参加人员：吴小莉、相关专家、政府官员、意向客户、记者 炒作主题：河套发展与深港融合 参考二： 欧元之父剑指深港—全球货币发展论坛 主题：全球货币发展论坛 目的：通过诺贝尔经济学奖获得者欧元之父蒙代尔先生从全球货币的关系来探讨深港融合的机会点与发展方向，建立客户的区域初步印象与项目知名度 时间：2009年10月 地点：国贸邓公厅 参加人员：意向客户、深港企业家、记者 炒作主题：从货币关系看深港融合 深港两地河套规划发展论坛 主题：河套规划发展论坛 操作方式：以冠名的方式，推动政府举办关于河套地区发展的论坛 目的：通过借政府资源，推广项目，以起到四两拨千斤的效应，打响区域知名度。 时间：2009年10月 地点：待定 参加人员：政府官员、相关专家、客户代表、记者 参考三： 策略二：关口信息集中发布 针对关口巨量进出通关人流，利用一切可行的手段将项目的信息有效的传达给客户 车流汇集点 人流汇集点 明确而清晰标识系统 在关口外人流密集区设置明确的导示牌与标识性广告，将客户引至项目案场 人流引导点 导示路线 吊旗 广告牌 将廊桥变成一条香港商业连廊 香港印象，城市化符号 香港印象:英文、繁体字、色彩、形状、商业通廊 城市化符号:公共化指标、地铁刷卡入口、自动扶梯 面对口岸的LED屏全天播放项目广告 在正对口岸的商业裙楼，设立绚丽多彩灯光系统与与LED屏 ，形成强列的视觉冲击力 参照：南山益田假日广场 人