精品文案—2010佳捷源置业武汉马池中路项目整体定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 便捷的交通 宜人的步行系统 满足日常生活需求的集中商业 适合驻留的环境功能的延伸和复合（休闲、光） 低 集中商业吸引力 高 步行街商业吸引力 高 低 本项目 商业模式 集中商业＋临街风情商业街 商业建筑形态 红色为集中型商业，建议设置为三层；黄色为临街商业，建议设置为一层。 商业塑造原则： 1. 社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。 2、商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。 总体思路： 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 超市、中西连锁快餐、中餐特色酒楼、美容SPA等 商业总体思路 纯销售策略 售后返租策略 先租后售策略 纯租赁 租售结合 优点 快速回笼资金 操作相对简便 短期内套现，快速回笼资金 投资门槛较低 租金高，发展商收益可能最大 物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营 可以按照业态规划要求定向招商,按需求完善生活配套 养铺期的扶持能帮助物业升值，提升投资价值 部份销售可以增加现紧流。 分散商业投资风险 缺点 不利于后期经营管理 失去物业增值的机会 经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力 。 需设立专业的经营管理公司负责经营管理 招商能力的要求极高 日常经营能力的要求高 需设立专业的经营管理公司负责经营管理 招商能力的要求极高 日常经营能力的要求高 对销售商铺的管理难度较大， 可能对商业的长期整体经营无法把握 适用类型 适用于商业较为成熟区域，可带业态规划要求出售。 适用于大型商业物业的分割出售，发展商长期包租，再由大商家整体承租； 此策略操作难度大，后期操作往往给开发商的名誉带来不良影响，多为资金紧张的紧急策略； 经适用于对商业业态有严格要求，且经营状况不佳的商铺。经营风险最大 适用于对商业业态有严格要求，且经营状况不佳的商铺。 楼盘规模足够大，并且分期开发。保留大型主力店铺的产权，长期出租。其余小铺位带业态规划要求出售。 盈利模式 “统一招商，统一管理，招商先行，租售结合”是当前最主流的大盘商业操作模式。 招商节奏 招商分为四个阶段 核心主力店招商； 次主力店招商； 独立精品店招商； 特色店招商。 核心主力店招商的重要性 核心主力店成功招商能带动次主力店和其余商家。核心主力店对社区商业的成败有决定性的作用，决定了社区商业的品牌形象。对于超级大盘，社区主力店的招商是整个社区商业成败的关键。 核心主力店招商先行，建立项目品牌形象。 商业规划概况： 总体商业面积约3万平米 分A、B、C三区，呈哑铃状分布 一期推出A、C区，总面积约2.2万平米 万科城 · 风情步行街 打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。 A区 B区 C区 成功案例借鉴 万科城打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。 全球风行的“步行街”商业模式 A区1# 社区配套 C区2# 美食（中餐） C区1# 美食（西餐） C区3# 华润万家、生活类 C区5# 健身美容、汽车饰品 C区4# 时尚走廊、休闲、娱乐风情街 A区2# 社区配套 C区6# 通往2期B区商业 停车场 入口广场 主要的商业区临主要干道坂雪岗大道，靠近入口，同时给予比较好的景观资源； 商业分布“片”、“线”结合； 通过商业外街、内街、沿湖步行街、较宽的二层平台连廊以及众多的小型广场聚集人流； 沿湖风情步行街的设置，实现了内街的“外街化”； 商业各业态分区比较明确，并通过带租约销售的方式严格控制； 商业规划总图 加州设计理念，西班牙风情 在建筑规划上，体现了浓厚的西班牙风情。在建筑和各种功能小品及商业元素方面都体现了西班牙的文化和风情。参考美国加州洛杉矶“Fashion Island”（时尚岛）购物中心设计理念，融入西班牙风情，独树“时尚、休闲、优雅”的风格。借鉴美国购物中心在二楼设置连廊的方法，尽量模糊一、二楼商业的界限，形成双首层概念。 商业建筑形态 Loft裙楼商业规划为社区商业：包括书店、干洗等 二楼平台连廊 商业建筑形态 展示先行，有力促进项目销售：发售前期，通过商业街、钟楼、水景，甚至每一处雕塑小品，每一商店铺上悬挂的标识牌都是按整体社区的风格定做，从而激发客户的购买激情，有力地促进了郊区项目销售。 统一规划、统一招商、带租约销售：把租赁合约与销售合约结合起来，用租赁提高销售价值 ，销售与中端客户不存在返租、回购，产权关系明细。 商业运