精品文案—2010年福建龙岩坎市项目整体定位沟通稿.ppt

坎市镇印象之一：工业重镇、人口近3.5万，“闽西第一镇”，为闽、粤、赣三省货物集散中转地 坎市镇印象之二：客家土楼、21处名胜古迹、世界文化遗产、毛泽东朱德指挥战斗旧居 坎市镇印象之三：文化底蕴深厚，中科三院士、两开国将军故乡 项目所处位置：项目紧邻龙岩经济开发高新园区（高陂镇），处于龙岩市区和永定县城中间区域 龙岩市城市规划优于营造项目城市化概念 大龙岩发展格局，覆盖了坎市镇，把坎市镇划入龙岩板块 项目属性界定：四线城市、镇新中心区、中大盘开发——小市场大项目 根据坎市概况、项目区位、城市规划、项目属性，此类小市场大项目一般有以下特点 为密切关联龙岩市，我们对项目提出了“龙岩城市后花园”概念，其形象定位为：新市镇生活示范区 高标准的人居环境：高水平的社区规划、良好的生态居住环境、高质量的清新空气、良好的社区配套…… 最佳的城市配套、多功能会所、娱乐、休闲、购物……生活配套高标准、多样化 塑造一种新的居住环境及 生活氛围，中高档次 新市镇生活示范区：构筑邻里交流设施及营造和谐的邻里氛围 倡导一种开放的、休闲的、高尚的新生活体验方式 新市镇开发规划的重要构成要素 镇区房地产发展规律研判：坎市镇处在快速发展阶段 镇区房地产发展一般规律总结：坎市镇处于快速发展阶段 企业管理层，镇区私营业主、生意人具有较高的购买力，而且需求旺盛，这部分群体特别关注城市未来发展及物业的增值保值，在未来营销上，应着重进行引导；镇里、村里普通职工虽然总数较多，需求也旺盛，居住观念的改变是实现购买的关注，未来营销应在这方面下功夫。 坎市镇置业客户特征：以追求阶层、身份提升为核心驱动力，一种对城市生活的认同和渴望 整体客户定位 根据前面坎市镇详细客户特真研究，确定最终的客户定位 本项目规模大，档次较高，因此我们要以市场购买力较强、需求程度高的客户为主 同时本项目要积极扩大客户层面，吸引周边镇的客户群，尤其是高陂镇的高新工业园区 问题提出：1.3万平米新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案 项目属性界定 基于上述情况分析（部分内容见住宅专题），我们对项目提出了“多功能商业休闲区、都市生活休闲体验中心、客家文化旅游体验中心” 商业规划：经营档次为中档、中高档， 社区商业规模2000～2500平方米 服务周边的商业面积为1.05万平米左右，其中零售0.52万，娱乐0.31万，餐饮0.21万 业态定位重要影响因素 项目商业功能布局设计原则 商业致胜策略三阶段 一般城市居住区商业设施指标 合理服务半径 人均商业服务建筑面积 类 别 居 住 指 标 800-1000m 0.7-0.91m2/人 ——《城市居住区规划设计规范》 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 （商业面积：住宅面积） —— A.C.PERRY：邻里住区理论 1953－ 2538m2 0.7-0.91m2/人 2790人左右 规划居住人口 2700m2 商业规模比0.027:1 10万m2 规划住宅建筑面积 社区3.1人/户*900户=3100人 商业专题分析 问题提出 项目属性 商业定位 商业规划 按照 零售：娱乐“餐饮=5：3：2的经典模式对本项目商业功能 进行初步划分 零售商业面积=1.05. 万平米×50%=0.525万平米 娱乐商业面积=1.05万平米×30%=0.315万平米 餐饮商业面积=1.05万平米×20%=0.21万平米 备注：以上各功能部分面积只是一个初步划分，最终面积将结合 镇区消费状况，最终做业态规划。 商业专题分析 问题提出 项目属性 商业定位 商业规划 坎市项目整体定位沟通稿 2010年1月 核心问题思考 ？ 问题一 问题二 龙岩市近5500元/平米的房价与永定县2400元/平米的房价差距，如何填补近一倍的差价，突破区域限制而实现高利润？ 如何淡化镇区、乡镇概念，从而实现住宅销售价格的实质上飞跃？ 问题三 问题四 近1.3万平米的商业体量如何在只有3.5万常住人口的城镇内消化？ 近1.3万平米商业如何与镇上老商业中心、永定县商业中心、龙岩市商业竞争，如何拦截镇上高端消费人群外流至龙岩消费？ 项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者或替代者， 新的视角审视这个问题，需要跳出坎市镇，需要站在城市运营的高度来操盘，从不同层面寻求解决方案。 基于核心问题基础上项目操盘思考 壹 住宅专题 贰 商业专题 坎市镇总体概况 项目所处区位分析 项目属性界定 城市规划对项目影响 坎市镇位于闽西西南部，为永定东大门，毗邻龙岩市中心城区，是永定的重要经济中心和交通枢纽。 人口3万余人，其中集镇人口超过2.5万，城镇化率达80%，是福建省工业卫星镇、科技示范镇、十五期间重点发展的中心镇，国家