精品文案—2010年武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案.ppt

中心广场景观 宅间景观 经济效益概算 直接费用（土地、建安、前期规费）：2300元/平方米 管理费(直接费用的5%):115元/平方米 财务成本(直接费用的5%):115元/平方米 预备费(直接费用3%):69元/平方米 营销费用(销售收入的4%，按5300元/平方米计):212元/平方米 税费（营业税\城建税\教育附加费\土地增值税\企业所得税,按销售额10%计)： 530元/平方米 成本合计：3341元/平方米 销售额：5300元/平方米 成本利润率:65% 成本变化与利润率的敏感性分析 销售价格与利润率的敏感性分析 银行按揭 可以享受99折的优惠； 签署认购书时支付定金10000元； 签署认购书后7天内签署正式买卖合同时支付20~30％的总房款（含定金）； 签署正式买卖合同后30天向银行申请为客户提供70~80％总房款的贷款。 生理 安全 享受 尊重 自我 实现 两房占比：58.96%及115三房25.18% ——实用型 三房135占比：13.73% ——功能型 四房166占比：1.04% ——享受型 两房（100平方米以下占58.96%）及部分小三房（115平方米占25.18%）需求客户属于生理、安全与享受型客户； 三房（135平方米占13.73%）需求客户属更高层次； 极少数四房（占约1%）需求客户属尊重或自我价值实现层次。 项目产品对接目标客群 切合项目产品的目标客群特征 需求层次 职业层次 年龄层次 尊重与自我实现 享受与尊重 安全与享受 领导型 管理型 上升型 技术型、成长型 35以上 30~40 25~35 25~30 20~30 面向客群 1.04% 13.73% 25.18% 31.76% 27.2% 占比 166 135 115 95 75 面积㎡ 4X2X2 3X2X2 3X1X2 2X2X1 2X1X1 户型 84.14% 13.73% 1.04% 面向主力客群，偏年轻化。总价控制是销售关键。 面向次主力客群，中高收入，需促进去化。 面向高端客群，占比较少，自然去化。 项目开发要求 开发公司研究与策略分析 武汉光谷地产有限公司 新注册成立 武汉光谷建设投资有限公司 国资背景 背景 发杨 新企业、有背景、有实力、 需快速提升知名度、信誉度、 美誉度 实力雄厚 光谷：名称沿用的唯一性强化 国资背景、政务职能体现、地产开发承载更多的社会责任 操盘策略指导 项目开发要求 武汉光谷建设投资有限公司作为国有独资企业，拥有强劲的资金实力和 背景资源，也拥有丰富的开发经验与团队资源，对于本项目的开发需求： 合理利润、中等价格、快速销售、快速回款 便于后期运作（300亩），制造良好的社会效应以及市场效应，奠定坚实基础。 品牌塑造、形象提升、奠定基础、后续开发 项目分析回顾 项目概况 项目户型与配比分析 项目户型与竞争对手比较分析 项目产品力分析（十大要素） 项目产品与需求对接分析（十大要素） 项目建议（十大要素） 项目卖点梳理（十大要素） 项目核心价值挖掘 项目SWOT及应用 项目产品对接客群及特点 项目开发要求及分析 下面进入项目定位部分 项目定位 产品定位 客群定位 形象定位 价格定位 定位依据 环境要求 宏观：武汉市场经济回暖、政策遏制房价，但未来市场看好等 中观：光谷偏快速发展，机遇挑战并存等 微观：面临大盘竞争、市场供应趋紧、高层时代、首次置业等 项目素质 开发要求 区位较佳、中小盘、市场后来者、品质可通过打造提升等 合理利润、快速去化、快速回款、品牌快速建立等 项目档次定位 中高档 国有独资企业打造，中高档形象易于建立市场口碑与信心，与企业品 牌匹配 中高档形象易于与板块大盘竞争 中高档形象易于与项目销售价格形成反差，促进项目产品快速去化 产品定位 高新区精致生活特区 高新区：点明项目区位，突出板块前景 精致：避免目前竞争对手规模竞争，符合项目主流产品形态，易于锁定目标客群 生活特区：商业仅为配套部分，无扩大发挥空间，打造纯居住概念；符合谷尚居 定位，区别“城、都、镇”的距离感，拉近目标客户客户心理。 客群定位 1、区域定位 光谷片区为主，向武昌扩散。 2、收入范围 本项目客户主要以中档偏高等收入人群，家庭年收入4万—8万左右。 3、社会阶层定位 光谷板块高新企业单位职员 生意人（私企业主/个体经营户/小摊贩） 公务员（政府、机关年轻化人员） 教师医务人员（普通）等 4、年龄特征 25-45岁，中青年为主，更偏向年轻化。 这类人群多处于事业的上升阶段，对生活有品质的追求，要求改善当前居住环境，开始讲究生活的享受和生活的品质。 特别说明：因项目目前所处区位，未来升值潜力巨大