精品文案—中信蜀都未来城项目二级开发产品研讨及市场策略报告.ppt

背景 2008年元月八日，我司成功竞得“中信蜀都”项目107亩土地，这代表着我司开始进入以一级开发为主，一二级联动开发的区域性开发新阶段。 根据集团领导精神指示，我司以中信地产成都首发产品的高度，以通过高品质住宅产品树立区域品质标杆，提升项目土地价值为核心，快速启动了本项目二级开发相关工作。 现就二级开发产品规划定位及市场营销相关工作情况向各位领导汇报。 近期二级开发工作大事记 3月18日，我司委托顾问公司完成产品市场调查及环境发展报告。 3月20日，我司开始二级开发营销顾问公司招标公司，世邦魏理仕、戴德梁行、世家机构、新港地产等入围，经过三轮，20余天的比选，最后选定世家机构为本项目住宅开发部分前期营销顾问，世邦魏理仕为本项目商业部分营销顾问。 3月26日，我司前往深圳考察中信红树湾项目并与澳大利亚柏涛设计机构达成合作意向。 4月10日，本项目产品定位及市场策略研究报告第一稿完成。 4月15日，澳大利亚柏涛赵总一行来到成都考察项目并与我司进行第一次概念性规划设计初步交流。 4月28日，本项目营销推广策略报告完成，项目拟定名为中信未来城，并以“着眼中国，成就未来”作为主题语。 5月10日，向澳大利亚柏涛机构下发设计任务书。 5月22日，澳大利亚柏涛陈总一行再次来到现场考察并了解地震对成都住宅产品的影响。 5月26日，完成对震后成都房地产市场影响的评估报告及营销对策。 6月3日，本项目二级开发工程进度节点表及营销工作进度节点表制定完成。 6月5日，召开包括我司、柏涛机构、世家机构在内的第二阶段项目产品研讨会，针对市场环境、开发进度用地强度、户型配比、道路交通、销售策略等各方面进行了探讨。 6月20日，世邦魏理仕关于本项目商业规划及策略发展报告初稿完成。 6月25日，澳大利亚柏涛关于本项目住宅产品概念性规划设计方案初稿完成。 突破惯性思维——从社区营销向区域营销转变，“不谋全局者，不足谋一域”，本案的开发的思考路径应当从整个中信蜀都区域来审视项目一期，应首先有整个中信蜀都的定位，才有项目首期的定位。 本案十个地块被东西、南北两个方向的城市主、次干路及河道分为六部分。主次干路承担着城市级的通行功能，不可改变；河道是知识公园与创造公园连接的纽带，亦不可改变。但是支路是可以改变的。 解决方法： 1、合并部分地块 2、取消部分支路，剩余支路 ，降低道路等级，从市政道路降低为小区道路 柏涛公司概念规划设计示意 6.0米高的底层架空层 按照《成都市规划管理技术规定补充规定》中要求，建筑高度超过40米的纯住宅，底层须设置架空层，作为社区绿化景观。 完善的科技智能配套 为体现国际化都市社区品质，倡导现代、时尚的生活方式，本案除配备常规性的系统外，还需配置近来成都房地产市场比较流行的科技智能系统。 应充分考虑震后市场对于住宅产品抗震和安全性因素，并适当增加人性化避难场所。 现代、时尚、动感的建筑造型及立面 造型是建筑的骨架，立面是建筑的时装，随着人们对于房地产消费的需求越来越高，当他们对居所的基本需求得到满足以后，对于产品品质更深层次的要求也就会产生。建筑造型及立面是产品形态最直接的表现形式，建筑造型及立面的个性化设计将会直接影响产品在市场中的竞争力。 本案的建筑风格应以现代风格为主要基调，加以时尚、动感的元素，符合本案国际化都市社区的调性，从功能的角度出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，炫丽多彩。但须把握四个原则，对称和均衡；材料质感与色彩搭配；尺度、比例和模数、虚实对比和节奏感。 街道情景 体育设施 休闲、餐饮配套 标志建筑 建筑外观 教育配套 医疗配套 碧云国际社区成功的六大原则： 适中密度，适宜规模，保证足够的公共开放空间，保持宜人的空间度； 浓郁的国际化色彩； 强调社区配套的多样性和可达性，有完善的教育/医疗/购物等高品质配套，提高生活的便利度和生活质量； 营造社区内部的步行交通环境，提倡公共交通和步行优先； 强调社区的公共活动空间，建立居民的联系，提高居民的参与性和归属感； 有强大的产业依托，实现可持续发展。 我们的目标客户群——新成都人 新成都人生活价值体系 形象策略 区位属性 背靠高新西新区和现代工业港； 未来将形成30万高知创业人群； 是新成都人移居的中心； …… 而这一切，无疑是成都的未来！ 高开高走 项目销售价格体系要以联排别墅作为价值标杆，而花园洋房相对于城西乃至郫县板块都属于稀缺性产品，高品质必然瞄准较高销售价格。 小幅快涨 随着项目开发的推进，周边配套逐步完善，板块成熟度的不断提高，对客群的吸引力将大大提高，产品的溢价能力将也会有一个较大提升，因此，可以根据产品的去化速度，调整销售价格。但是，要特别注意价格提升带来的销售抗性，宜采取小幅快涨的方式。 注：项目各产品形态价格制定将根据未来