精品文案—太仓新区80亩商业地块前期定位提案.ppt

对本案的启示 商业用地性质造普通高层公寓，且销售良好，说明40年产权年限对市场的抗性不大； 申请民用水电费用对自住性客户较为重要； 端头户型（118-130m2）南北通透，去化率达到95％，以首次置业的自主客为主要客户；而投资型产品（50-60m2）去化明显较差，仅30％； 锦绣新城 区域可比性项目分析 100m2，2/2/1 104m2，2/2/1 总建近75万m2的超级大盘； 规划有多层、小高层、高层产品，房型面积以舒适型2R、3R为主； 均价4600元/m2，且厨、卫配备简单装修，目前基本为现房销售； 销售率较好，目前剩余房源以大户型3房为主； 对本案的启示 大盘气势，且已初步成型，商业配套、会所已开始运营，已有部分客户入住； 近75万m2，后续供应量充足，且产品线丰富； 与本案相距较近，对本案住宅的价格体系影响较大；且其中有相当一部分房源属于政策性用房，是直接给予高新技术企业的福利； 为本案最直接的竞争者，如何与之形成差异化成为本案突破的关键； 太仓住宅市场客户研究 客户调研及结论 客户导入模式 精准客群定位 细分客群特征描述 调研时间：2008年9月15日—2008年10月10日 采访样本量73个，其中未来三年内计划在太仓新区购房占总访问量的74% 有效样本超过70％ ，客户置业新区的意愿强 样本构成以外资企业职员、国企职员、小型私营企业主、个体商户为主 调研客户为太仓中等收入阶层 太仓客户调研分析 客户特征分析 以三口之家为主 家庭结构 刚性的居住需求为主，其次改善居住需求 置业目的 大部分具有大学学历 学历背景 大部分家庭月收入在5000元以上 家庭收入 年龄集中在25－35岁 年龄 外资企业职员、国企职员、小型私营企业主、个体商户为主 职业背景 工作区域主要在新区，其次为老城区 工作区域 新区为主、老城区为辅 居住区域 此次问卷调查主要针对年龄在25-35岁 居住和工作在新区与老城区的客户 受访客户中月收入在5000元以上的客户占总数的52% 月收入在5000-7000元的客户占总数的16% 考虑客户心理会把收入降低的因素，此次受访客户总体收入较高 可以作为分析太仓中高端客户特征和产品需求的参照样本 客户购房产品偏好分析 户型偏好分析 客户的主要购房目的为首次置业用房 同时本次所访客户家庭结构以三人及夫妻二人为主 户型结构的选择多为三房，部分客户需求2房 这也是经济良好的中小型城市客户需求的共性 面积偏好分析 客户主要选择的房型为经济型二房、三房 相对应的住宅面积为80-90平方米、100-120m2 客户购房产品偏好分析 景观偏好分析 太仓客户对景观处于初级认识阶段 中心绿地已经满足了大部分的客户的需求 其次为社区中心水景 物业偏好分析 太仓区域目前的产品以高层和小高层产品为主 客户购房产品偏好分析 客户对外立面材料十分重视，体现尊贵感 外立面材料 超市、银行、停车场、诊所为主要需求 生活配套 多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业 商业位置 大多客户偏好飘窗、大面积阳台等设置 产品细节 绿地/植被和大型中央水景 景观偏好 公寓以现代风格为客户的主要偏好 建筑风格 地段、价格、未来发展潜力 关注因素 90-120平方米为公寓主力需求面积段 面积偏好 小三房为主力需求，其次为二房 户型偏好 高层和小高层是主力需求产品 产品偏好 以自住性需求为主的客户，看重产品的舒适性，对产品品质要求较高； 以小三房为主力需求户型，主力需求面积在100-120平方米 同时由于太仓市场房地产市场发展的不成熟，客户对产品的细节关注度 不高 客户对房地产市场关注度分析 大多数客户认为品牌企业产品总价高出普通产品的2-3%可以接受 品牌企业产品总价高出普通产品可接受的范围 高尔夫湖滨花园、上海花园关注度最高 关注楼盘 产品质量是主要，其次是房型设计和物业管理 认可品牌企业的原因 万科、绿地、华润的品牌认可度较高 品牌开发商认可度 朋友介绍、广告是客户关注楼盘的主要原因 关注原因 太仓客户目前还处于房地产非成熟阶段 对品牌开发商的认识不深刻 太仓区域内没有认可度十分高的标杆楼盘 项目推广途径主要以人际传播和密集型广告通路组合为主 太仓客户对房产开发商最注重的方面为产品质量 客户研究总结 区域上没有抗性，客户对新区的认可度较高； 对于户型，客户的认知度不高，因此要求也不高，仅仅在于南北通透、功能完善等基本性的要求，可提升空间较大，如赋予户型功能上一些亮点，则很有可能吸引大量客户关注； 小高层、高层产品的市场接受度较高，客户对产品的细节关注度不高； 新区的客户主体开始转型，首次置业群体开始大量进场，以中小户型为需求主力（满足功能、舒适度的情况下尽量减少户