精品文案—天津中原利海小站全程营销策略报告.ppt

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精品文案—天津中原利海小站全程营销策略报告

客户定位 定位系统 高层客户 泛地缘型客户 大港区,距离较近 ,交通便捷 关键词:拆迁 改善 产业 交通 特性:改善性需求对产品的要求较高,同时苛求性价比 津南 大港 市区 滨海 交通牵引、性价比 市区和小站的价格势能差 驱动,同时小站的环境和 发展势头利好 地缘型客户 (小站、咸水沽、八里 台镇、大港、葛沽镇) 产业导向型客户 开发区、塘沽、临港工业区 、葛沽、小站工业园、小站专业批发市场 生活配套需求 客户定位 定位系统 高层客户 强制性购房需求,价格敏感度高,大多被回迁方分流,少数会选择本案。 小站镇拆迁 边缘成交客户 主力成交客户 周边八里台工业园区、小站工业园区、TEDA工业园区等工业园区;周边城镇,不具备或不具备档次、配套较好的商品房。 周边产业带动型客户 产业带动,为工业园和产业基地提供居住配套,价格敏感度稍低,但交通要求较高 滨海新区 与津南具有工作及业务联系,同时受交通改善和价格推动。改善兼具投资意图 市内六区 距离区域较近,交通便捷。交通牵引,属于改善性需求。 津南大港 本地公务员、教师、医生等有固定收入阶层,多为改善,对社区品质和产品要求较高。希望获得与身份地位相匹配的居住环境 小站改善客户 客户特征与心理状态 成交客户分类 ? 徽派建筑风格嵌入现代简约气质中,提升2期产品的跳脱,现代与传统守望互峙 ? 小高层建筑,保证地块开发强度,同时易与传统元素融合 ? 区别本地改善需求和异地(津南、大港、市区)需求两个市场 ? 建筑设计、景观规划、社区配套超越区域,形成产品梯度,适应不同客群 ? 以高品质,高价格项目续接别墅入市,坚持高端物业的保值增值 二期设计主题: 徽派细节,小高层延续别墅风格 注:依据市场,结合地块实际情况作的前瞻性分析,并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 高层定位 产品定位 规划建议 设计建议 规划分析: 地块狭长、偏东角度较大 楼座摆位迎合北方人正南北向房屋的居住习惯 预留较大景观空间 分析结论: 对现有规划任何细微调整都将产生遮挡或破坏现有中央景观 建议: 采取品字形布局在不改变现有摆位的情况下,提升产品舒适度 户型配比建议 设计建议 “70/90”政策可适当突破 区域消费习惯:区域客户对大两室或三室偏爱有加(04-07年津南区成交面积集中在80-120㎡,且100-120㎡房源所占比例逐年增加) 区域购买力:区域经济发展迅速,07年总房款承受力集中在40-60万 286 24% 28600 90-100 1232 100% 120508 合计 18 2% 2464 140㎡以上 364 36% 44228 100-130㎡ 378 28% 33616 80-90㎡ 186 10% 11600 60-65㎡ 户型总数 面积比 户型总面积 户型面积标准(㎡) 目的 在现有规划基础上,细分各楼座价值,合理配置产品,实现价值最优 依据 景观优裕度 毗邻交通干道 与公建距离 产品分布 设计建议 产品组合 设计建议 外侧 社区外围,部分楼座紧邻底墒 景观相对比较单一 价值相对较低 产品配置谨慎,主要面对拆迁,初步改善 比例 (%) 面积区间(m2) 套型结构 60% 80-90 2房2厅1卫 20% 60 1房1厅1卫 11层小高产品;二梯四户 20% 100 假三室 设计建议 内侧/东北角楼座 内侧:景观优裕度高;交通和商业干扰比较小 东北角:景观优裕度高(别墅、小高社区景观) 主要面对改善需求,高价值产品 比例(%) 面积区间(m2) 套型结构 50% 90-100 2房2厅1卫 11层小高产品;二梯四户 50% 110-130 3房2厅1卫 产品组合 设计建议 中央楼座 社区中央位置,景观和位置较好 交通和商业干扰比较小 主要面对改善需求,高价值产品 20% 140+㎡ 4房2厅2卫 比例(%) 面积区间(m2) 套型结构 50% 100 2房2厅1卫 11层小高产品;二梯四户 30% 120 3房2厅1卫 产品组合 设计建议 西北侧 底墒、公建、干道交通干扰较大 景观单一 价值较低,布局小户型产品 比例(%) 面积区间(m2) 套型结构 50% 65 1房1厅1卫 11层小高产品;二梯四户 50% 85 2房2厅1卫 产品组合 建筑风格 设计建议 徽派建筑风格嵌入现代简约气质中,提升2期产品的跳脱,现代与传统守望互峙 1-2层石材装饰 墙体中式图腾镂空装饰 顶部中式铁艺镂空装饰 粉墙黛瓦延续一期别墅徽派精髓,墙体、顶部中式图腾以及铁艺装饰,外檐丰富而立体 石材+铁艺(或玻璃)栏杆,古朴简约 景观设计建议 设计建议 延续一期别墅景观设计特色,以幽静怡人为基调,梅、竹、松、石为基本园林素材,中式建筑与景观浑然一体 ,可“居

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