精品文案—杭州豪宅上林湖兼山产品定位报告.pptx

上林湖·兼山产品定位报告;商业秘密声明;本报告针对以下问题整体构想：;显章道关于上林湖60亩独栋别墅区定位的界定：;两峰之间的田园，专属于在峰顶游刃有余的阶层。;报告结构;第一部分宏观环境;政策简要回顾—08、09年国家重大宏观调控政策;2009年市场整体调整仍将延续——从08年四季度以来中央政府对楼市的态度分析，可以看出明年房地产市场将是国家政策重点支持行业，但仍然存在诸多负面因素。中央救市政策至少要等到明年下半年才能见效。 ;2009年宏观经济研判;别墅政策｜国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发;杭州别墅政策;第二部分 别墅竞争与客户分析;2009年一季度杭州楼市;杭州低密度板块现状研究;杭城别墅发源地——之江别墅区;配套渐渐成熟——银湖别墅区;新兴生态贵族——闲林别墅区;新欧式风格——湘湖别墅区; 势单力薄——良渚别墅区;杭州后花园——千岛湖别墅区; 青山湖有着国内罕有的国家森林公园和水上森林奇观，森林覆盖率高达74.9%。澄清的水质、繁茂的林木、连绵的青山、珍惜的动植物，一同勾勒出了青山湖畔人间仙境般的飘渺意境。青山湖还拥有大杭州半小时都市圈优势地理，既可享受自然的山水景观资源，又能享受丰富的城市资源。在目前大杭州别墅板块中，青山湖的居住价值资源稳居最佳位置。该板块的特点是安静，有别于近郊板块的热闹，在配套设施方面也相对逊色。 在该板块内的项目几乎是清一色的别墅、排屋项目，目前在售的价格折合按平方米来算大约在7000多到10000多元每平方米不等，在售的物业面积也从200多平方米的经济型小别墅到上千平方米的豪华别墅都齐全，山景别墅、水景别墅、坡地别墅、古典别墅、现代别墅等等，款式也是一应俱全，可以说是别墅的新大陆。现在售的有青山湖玫瑰园、青城山语间、湖光山社、锦绣钱塘等项目，即将销售的楼盘也后劲十足。;杭州别墅市场现状;绿城桃花源;杭州别墅市场现状;阳明谷 ↑ ↓;青山湖板块;中都·青山湖畔;银湖板块;云水山居;小结;银湖板块竞争现状;33;杭州别墅市场分析; 2008年由于受整体宏观经济的影响，高端物业的整体去化情况与2007年相比处于较低??平，均低于60%以下。2008年的第二、第三季度，高端物业市场严峻异常，据透明售房网数据显示，5、6两月杭州主城五区别墅类物业成交每个月都不超过5套。 别墅的去化与客户资产变化及市场信心有较大联系，在08年全球经济危机影响到国内后的半年时间内，别墅市场明显发生了较大变化，重点反映在日常的客户上访量及客户成交下单的难易程度。 桃花源、青山湖玫瑰园、香墅等低密度项目和阳光海岸等高层豪宅仍然跑赢了2008年。 ;每栋千万元以上的纯别墅项目在2009年为7个。 每栋千万元以上的别墅与排屋项目在2009为11个。 千万级独立别墅在2009年的供应量不少于352套，可售金额达66亿多。 千万级别在售别墅项目多以消化前期存量房为主，09年新增房源仅桃花源、玫瑰园和香格里拉三个楼盘。 ;板 块;2009年总价1000万元以上别墅+排屋项目可售房源;随着市场促销的普遍展开，别墅市场虽然在深度和广度上没有显示出轰动的促销动作，但部分楼盘已经开始显示价格上的松动。如南北西岸目前排屋价格25000元/平米起价，目前一次性付款可享受98折优惠，按揭99折。溪上凰庭：一次性付款享受97折，按揭98折，而恒和·依山郡在售的双拼别墅，更是抛出92折优惠的让利活动。 目前供应以老盘唱主调，5月份前除和庄外开盘外，西溪、银湖、青山湖、闲林等板块尚无新盘登场。 在市场低迷背景下，市场信心冲击及购买力萎缩，难于支撑现有供应局面，开盘颓势行情同时普遍蓄客不足等因素导致计划预开盘的项目延迟开盘时间。 ;5-6月份预计开盘排屋项目： 西湖区天目山路西溪湿地附近的华元·和庄将在3月底开出一批精装修排屋，套数预计有109套，面积在340-530平方米之间，价格在23500元/平方米左右，总价约800万/套。 □西溪板块百家乐·西园，预计将推一批联排排屋、叠排排屋和90平方米以下的花园洋房，套数不定。 西溪望庄，盘子不大，7万平方米左右，全设计成4-5层左右的平层大宅，户型较大，均在180-300平方米左右。 总价约400-600万/套。 三墩镇的金地·自在城也将在四五月份推出一批联排排屋，预计60套左右，面积在270-320平方米之间，价格预计25000元/平方米。总价约750万/套。 闲林板块的新湖·果岭也将与五月份推出山地排屋，面积在300-350平方米之间，总价约300万元/套。;从今年新增供应楼盘来看，可谓迎市而上四处开花，供应上仍然较充足，竞争将进一步升级。;调控压力不改，经济环境不变，购买力与信心短时间难于反弹，圈客形势不容乐观。 别墅市场推迟开盘，原有观望态度，基本在于希翼政策走向松动的观