精品文案—某地产2006年深圳旭飞福田南项目营销提案.ppt

[旭飞] 福田南项目营销提案 方案思路 基本情况——在特区内土地供应稀缺的现实下，本项目弥足珍贵 项目基本情况: 用地面积：1.34万㎡ 建筑面积：12.74万㎡ 其中： 一期：6.9万 住宅：5.7万㎡ 商业：1.2万㎡ 二期：5.84万平方米 写字楼：2.24万㎡ 酒店：2.0万㎡ 商业：1.6万㎡ 项目四至，优(公园景观)劣(农民房群集)势均明显 [中原观点] 项目SWOT分析 本项目为分两期开发，属多产品类型的项目。 思考城市综合体项目 深圳新增综合体项目: 金中环----改造而来的“综合体” 金中环----产品修缮 1个大堂变3个差异化大堂； 户型重新划分（29-100m2） 会所改造； 引入“金钥匙服务中心”物管 …… 酒店式的运用，从附加价值上将金中环与CBD其它单纯的写字楼项目区别开来；实现三种产品内在的价值关连 金中环----推盘策略 星河世纪----CBD价值运营体 天生的多产品组合项目，使其不仅自身大放异彩，还给市场留下了悬念: 星河世纪----面市产品及推盘策略 公寓 CBD公寓(CBD定制式服务公寓) 写字楼 世纪中心(CBD新锐商务舱) 商业 世纪广场(主题购物中心) [金中环]与[星河世纪]的启示录 综合体项目较单一产品项目价值与影响力要高得多； 综合体开发难度较大，但能大大提升开发商品牌； 综合体的住宅(公寓)部分都赋予“商务功能”，即引进酒店元素，突出服务； 城市综合体各功能物业之间应最大化做到设施共享、客户资源互动、功能互动、形象兼融，以降低风险； 从两个盘的购买群体而言，“投资者”的比重都很大，而目前的“投资者”所关注的因素成为投资性物业的开发方向。 本项目一期住宅部分发展方向的思考 从综合体的属性角度：公寓产品更适合本项目 从投资回报率的角度：公寓产品的投资回报率更高 从溢价能力角度：公寓的溢价能力更高 从客户角度：公寓香港客户吸引力更强，更有利于项目价格的提升 市场角度：公寓市场需求旺盛 一期发展方向确认 关于商务公寓方向的思考 关于酒店式服务公寓发展方向的思考 酒店式公寓的客户特征 根据中原对投资总额60万—80万元的高档公寓物业（包括置业逸轩、 世金汉宫、金色都汇）所作的客户调查，客户群体发生相应变化。 投资客户： 长期投资客户（追求稳定收益）数量大幅上升。 短期（投机型、炒楼型）投资客户数量减少（特别是地产新政 后，对短期炒楼客户的打击加剧） 。 自住客户： 商务人士较大幅度增长，估计每年以5-8万人的速度增长 说明了高档公寓物业的客户素质整体提升，更加追求产品的品质感、舒适性能、物业管理素质，希望通过有效物业维护，保证长期稳定、逐步上升的租金水平。 金中环-中心区内、星河世纪-中心区边、本项目-中心区外 项目区位卖点挖掘 “中心公园”?“中央公园”,一字之差,认知全然不同! 中央公园：生态的、都市的、财富的符号与表征??? 项目整体形象 客户定位 客户定位 产品修缮——户型调整建议 产品修缮——软件配备建议 服务内容： 房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱服务、住客留言服务、morning call服务、各种咨询（天气预报、电话查询等）。 物业管理的品牌比较重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。 为更科学定价，中原选择佳兆业中心、金中环、御景华城、凯旋国际的公寓项目作为本项目的可比项目。 P= P0 × 1.07= 12400元/㎡ （带1000元装修） 项目定位建议 写字楼市场——2002—2005年写字楼销售量及均价情况（单位：平方米） 写字楼市场——历年写字楼业态特征描述 写字楼市场——片区写字楼客户分析 写字楼客户定位 写字楼户型面积分割列举： 写字楼户型面积分割列举 面积分隔建议 户型间隔建议（独立与公用洗手间结合） 写字楼价格定位初探 写字楼价格定位初探 商业业态：休闲特色餐饮 商业业态：休闲特色餐饮（商家示意） 商业业态：休闲娱乐 1层商业营造外街、内街（风情街区）效果，达到一层100%街铺效果 2层通过内广场的手扶电梯增强直达性，使之达到街铺效果 3层较大面积铺面划分，设置直达3楼的电梯空间，提高直达性 商业未来场景示意 另：大胆设想 参考香港MegaBox： 中层有一六层高、直径14米的