精品文案—湖南长沙某项目营销策略总纲汇报.ppt

XX项目B组团营销策略总纲 项目属性：非城市主流发展区域，稀缺山景，风情大盘。 属性分解及研究思路：扬长避短，差异化竞争争取出路！ 属性分解： 国内房地产市场 成交表现－全国房价持续下跌，08年成交量相对07年大幅萎缩 供给状况－中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧 行业状况－房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退 政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象 政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象 在预期的强力政策抬升下，我国经济增长率可能出现反弹。 1、我国宏观经济短期内将出现技术性反弹，长期来看，反弹不可持续2、出口贸易形势恶化，自身经济形势周期回调3、我国宏观经济将呈短期回升、中期下调、长期率先复苏的走势 房地产政策风向变化：由政策打压向政策拉升 房地产市场呈周期性波动变化，未来房地产形势将发展到第四阶段：量价回归阶段 长沙房地产市场 长沙市场明显供过于求，商品房未来已知的市场存量供应为正常年消化量的8－10倍 本项目距离市中心15km，近50个大盘的开发将对本项目的持续开发造成威胁 长沙房地产市场目前正处于量价齐跌的萧条阶段 市场成交量迅速下滑 -2008年长沙市商品房、住宅累计销售568.15万㎡、485.38万㎡，同比减少30.75%、33.71%，住宅销售占商品房销售总量的85.43% ； 成交金额明显下滑 -商品房销售金额为267.23亿元，同比减少13.56%，其中住宅成交金额为211.31亿元，同比减少18.72%。 房地产市场的萧条阶段一般分为四个时期，长沙目前已正式进入全面降价期，并向横盘期过渡 在前期快速扩张、现期市场低迷的背景下，多数开发商面临资金链困局，回现成为首要需求 房地产市场低迷，客户处于观望状态，销售乏力，有价无市的状态持续存在； 供过于求，市场竞争激烈，市场普通项目正常月均销量由30套下降到10套以下。 地方政府迫于经济增长与财政收入的压力，将不得不持续加大政策利好，促进市场恢复 需求量逐渐恢复，价格低位徘徊将是市场未来2-3年内的量价走势，市场将持续处于横盘期 市场大势对本项目风险的提示 竞争分析 长沙市场供应量近年来持续位于高位，且供应区域四散，导致开发热点片区四现 经历了08年市场观望后，在政府补贴的刺激下，压抑已久的需求得到释放，长沙房地产市场以价换量，出现回暖 08年持续观望造成大量需求推迟，在观望一年之后，对价格下降逐渐失去了耐心和信心，正开始逐步出手，同时在政府补贴的刺激下，成交量快速回升，长沙成交市场开始出现回暖 雨花区2月以消化市场存量为主 ，区域内在售普通住宅项目33个，2月份累计销售800余套 2月以消化巨大的存量，区域内各板块直间销售套数与价格差异化明显，市中心板块，价格调整较小，小户型产品畅销；省府板块不断加大优惠力度，2月省府板块做出相应调整的项目均取得量上的重大突破。区域内在售普通住宅项目26个，2月份累计销售1100余套 芙蓉区市场是全市推售量最小的市场，整体推售都小于其他各区；但价格都在4000左右，是高品质楼盘集中的区域。 北城一直是客户置业的热点区域。2月开福区在成交量大幅增长，均价保持平稳，维持在4000元/平米左右。 基于相对降低的住宅均价的基础上，刚性需求旺盛，从成交区域来看，市府板块受到追捧 价格上，长沙县开展购房补贴，区域内整体价格有所下降；成交上，星沙大多数楼盘表现良好，形成热销。 金星北，洋房价格普遍在2800-3300元/平米，销售量及月均速度较其他区域低。 由于主流产品面积户型区间相似，各个板块竞争趋势明显 迫于交通瓶颈问题，河东河西客户交互购房有限 金星北板块大盘云集，竞争十分激烈，各个项目借机“小阳春”蠢蠢欲动 根据各个竞争楼盘推售时间，预计5月份竞争楼盘纷纷推出新货量，金星沿线楼盘销售井喷 市府板块预计推售量逾4300套，同质化产品是未来的主流竞争趋势 金星沿线板块，现有存量套数达到800套以上（不含本项目），大盘产品线丰富，推售策略灵活 金星板块促销以价格为主，卧龙湾采取低价策略，获得较大的销售优势 低价策略及项目价值感知效果较好的项目，配合价格促销，销售良好。 区域内月均销售速度维持在20套/月 恒大名都2房面积较小，总价较有优势，从居家舒适度，本项目优于恒大名都 功能：都为2居室 面积： 本项目：100平米 恒大名都：87平米 本项目大：13平米 赠送（价值点） 本项目 南北双阳台平米 赠送：6平米 2个270度转角凸窗 恒大名都： 赠送露台，一个270度转角凸窗 本项目面积有优势，但书房面积过小，降低了产品的实用功能 功能：都为3居室 面积： 本项目：110平米 恒大名都：117平米 本项目小：7平米 赠送（价值点） 本项目 双阳台平米 恒大名都： 一个270度转角凸窗 2个卫生间