精品文案—湘中第一风情商业街—涟钢商业街营销策划案.ppt

从“灰姑娘”到“贵公主”打造湘中第一风情商业街 每位灰姑娘都有她美丽的一面， 只是需要人们去发现而已。 目前涟钢商业街， 就如同这样一位“灰姑娘”。 需要我们一起去发现、去包装与创造， 并将其内在特质的财富与精华全部绽放出来。 1、宏观环境 □ 宏观经济整体回暖：GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升； □ 一线城市房价高位增长：房价居高不下； □ 房地产话题热炒：“地王”频出，媒体连续对房价过高提出批评，房地产及相关话题的热炒不绝于耳； □ 2010年国家调控政策力度加大：提高首付比例，停发三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，市场观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降； 2、娄底市房地产行业发展现状 3、娄底市商业环境 关键词：商业格局初现，商业竞争加剧。 清泉广场商圈：繁荣于计划经济年代，改革开放的各门类大发展，形成了目前以清泉广场为核 心商圈的经营格局：清泉大酒店、清泉名店和新一佳超市，以其经营规模之大、环境优雅、品类齐全和档 次较高，成为娄底中高档消费者的首选之处。 九龙市场和娄底大市场商圈：九龙市场和娄底大市场的服饰鞋类及小商品中档市场颇具特色，渐成规模， 颇受工薪阶层青睐，已成为娄底商界的一个窗口。 418专业商圈：418区域的专业建材装饰、摩托车及配件市场，为娄底专业市场引导和管理颇为成功的典范 之一，年销售已超过两亿元。 步步高及九亿商圈：步步高百货超市，与九亿步行街联为一体，扼守城东，其影响力不可轻视。 春园步行街商圈：春园商业步行街开发项目，是市政府实施招商引资与民营富市的重点项目，吸引着许多 国际国内品牌商家，如沃尔玛、国美、麦当劳等知名企业都看好这块颇具发展潜力的黄金码头。春园商业 步行街总投资为4.8亿元，建筑面积为18万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一 体，是商业娱乐化的购物公园。 4、项目所在片区商业环境 一项商业地产的运营经验表示：发展餐饮娱乐特色商业街区包容性大，其规模与本项目体量可相匹配。 建立在项目打造湘中第一特色餐饮、娱乐生活街的定位之上，我司建议，本项目业态布局应遵循三大原则： 1、整体布局以特色餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅。 单一业态限制消费范围，同时同质化竞争严重，考虑到项目整体价值发挥及分散风险目标，建议项目以特色餐饮、娱乐、休闲为主，精品、服饰、小百货等业态为辅进行业态布局。 项目外立面和内街的灯光重新设计，针对项目定位选择有表现力的灯光组合达到最佳的视觉效果。 商业街外立面统一重新设计，加强动感设计，以促进逗留消费，立面风格以现代为主，局部古典，增加文化氛围。 1、周边板块租金价格扫描： 租金基本在30-60元/平米。 根据典型商业项目的调查，项目周边商铺租赁和销售价格水平如下： 选取典型项目租金水平进行销售价格测算，以12年为投资回报期限， 销售预价=租金水平×12个月×12年。 1、五江建材城 临街商铺：运用预价方式 60元/㎡·月×12个月×12年=8640元/㎡； 内街：33元/㎡·月，运用预价公式 33元/㎡·月×12个月×12年=4752/㎡； 最里面的商铺：25/㎡·月，运用预价公式=25元/㎡·月×12个月×12年=3600元/㎡； 2、沃尔玛超市外侧商铺 租金水平为65元/㎡·月，运用预价公式=65元/㎡·月×12个月×12年=9360元/㎡。 3、拓步步行街 一层商铺：运用预价方式=70元/㎡·月×12个月×12年=10080元/㎡； 但该项目目前经营很不成功，项目租金单个铺面1000元/月基本没市场。 参照项目周边租售价格，综合本项目的优势特征及品牌力度， 建议项目的销售、租赁价格为： 一层：10000元∕㎡（售价） 70元∕㎡（租价） 二层的售价和租金为一层的百分之五十左右 二楼：5000元∕㎡（售价） 35元∕㎡（租价） 三层的售价和租金为一层的百分之三十左右 三楼：3000元∕㎡（售价） 20元∕㎡（租价） 四、五层的售价和租金为一层的百分之二十左右 四、五楼：2000元∕㎡（售价） 14元∕㎡（租价） 项目总面积：33074.953㎡，预计总销售额 170844050元，投资回报率达到80%以上。 为加强客户的投资与经营信心，建议项目与客户签署合同时候承诺拿出100万 作为开业消费券，以促进项目投资与租赁。 先租后卖： 返回前三年租金，可冲抵首付款，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所 带来的客户经营损失，提升客户投资信心；同时也降低了首付，降低了购 铺者的购铺门槛。 计算购入再出租的投资回报率＝（月租金×12个月）/售价=840/10000=0.084 不返租销售：（一层单个铺面为例） 总价= 100