精品资料—2008年黄石开发区项目市场调研及整体定位.ppt

黄石开发区项目市场调研及整体定位 谨呈：湖北三鼎盛世投资集团 报告背景 本项目的初步想法，需要从市场角度及其在其他城市项目的经验给出项目的发展战略与总体定位并给予论证。因此，本报告的结构更着重于针对性解决定位问题。 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 项目背景 技术思路 市场研究 城市概况 --- 黄石是湖北第二大工业城市 黄石规划发展----- 山水园林宜居城市的发展定位 本市人均GDP与省内主要城市对比，房地产处于发展中的回调阶段 2005年，黄石市经济总 量位居全省第五位，一 二、三比值为: 8.0：53.1：38.9。产业结构以工业为主，第三产业发展前景乐观。 2007年,全市生产总值 467亿元,与2003年比, 年均增长14%;按GDP增 速与房地产发展关系 看，GDP增长速度大于 8℅，黄石市房地产处 于长期发展中的中期回调阶段。 规划用地现状 项目地块解析----本市政务区 区域规划 地块规划及其经济指标 项目界定---位于自然景观好，具旅游资源的工业城市新区的复合型商业地产项目。 工业城市 政务区（开发区） 复合型商业房地产项目 市场分析 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） R1：非期望结果——按常规发展的可能结果 R2：期望结果——我们的期望目标 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 打破开发传统观念影响,树立适合项目发展的差异定位观。 以差异化竞争实现产品竞争力，增强对目标群体的吸纳力。 减小土地性质和控规要求对开发定位价值形成的影响。 市场研究 项目物业类型可能性分析 项目背景条件分析意味着： 黄石商业市场特征评述 黄石房商业市场发展评述 商业地产迎来新的机遇 服务式公寓 服务式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 服务式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择服务式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。 市场研究 同区域地产项目 同区域地产项目 同区域地产项目 同区域地产项目 餐饮类： 1.九龙太子 黄石新建大型餐饮酒店，面积约3000㎡ 2.金三九 老牌知名餐饮，面积约2000㎡ 3.青龙酒家 面积约1000㎡ 4.石华酒家 面积约600㎡ 5.青莲酒家 面积约600㎡ 同区域地产项目 超市类： 1.中商百货 武汉知名超市品牌，面积约2000㎡ 2.武商量贩 武汉知名超市品牌，面积约3000㎡ 3.中百超市（小） 小型便民超市，面积约600㎡ 4.便民超市 小型便民超市，面积约500㎡ 黄石房地产市场分析小结 ——供应市场 黄石房地产市场分析小结 ——供应市场 黄石房地产市场分析小结 ——需求市场 综合分析小结 项目定位研究的标准 项目定位研究——外因：宏观经济支持研究 黄石市生产总值逐年上涨。 潜在消费力大。人均可支配收入正逐年提高。 项目定位研究——外因：市场支持研究 项目定位研究——外因：需求支持研究 物业组合的研究外因：商业与物业拟合度分析比对 项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型关系分析 写字楼+产权式酒店定位验证:关键驱动因素（KPI）分析 工业化主导的城市发展下的房地产发展机制研究 本市的城市化水平较高，而且处于由第二产业主导与第三产业并重的过渡时期 商业+产权式酒店定位验证:关键驱动因素（KPI）分析 黄石市消