精品资料—2008年聚龙巢湖车站项目策划书最终稿.ppt

裙楼定位分析 根据项目所处位置，我司建议本项目应做出裙楼底层商业 裙楼定位分析 裙楼规划建议 建议：本项目裙楼首层规划为临街商铺，2～3层规划为商业销售。 三点总结 挖掘项目价值点 策划创新亮点 灵锐服务特点 １、片区价值：站前区价值挖掘； ２、配套价值：商业、周边完善的生活配套 ３、产品价值：小户型、总价低，空中花园、叠加洋房提升项目价值 产品创新 　　１、小户型，低总价、快销售 　　２、叠加洋房，市场空白，快速占位 营销创新 １、倡导高性价比的开发理念：不是高价格，而是高品质 ２、强强联合：开发商、广告公司、策划顾问、建筑商强势联合 　　３、定向营销：教师医生公务员团购 ４、体验营销、情景营销、活动营销 ５、品牌营销：从企业品牌到楼盘品牌 ６、联合托市：炒热片区，树立站前区楼盘新形象 ７、新型物管：成本低、服务好 1、多城市同类项目操盘经验：策划、广告一体化贴身服务 2、专家团队：深圳、北京南北两地一线营销策划专家汇聚 3、 智力风暴：团队、执行力、职业化、标准化 ４、拳头战略：集中最优势资源用于运作本项目。对巢湖市场有占位决心；全心全意做好本项目，得到双赢 空间蒙太奇 大板结构，减少户内梁和柱，空间组合无限可能，除外墙外，所有墙体都可自由打通，既可以是60平米的1房1厅，又可以是几百平方米以上的超大户型。 多层分隔，超高空间，可以划分为2层或3层，带来多层次、多重的使用空间。 经典案例：深圳雕塑家园，北京今典家园，北京UHN国际村、合肥和地蓝湾。 户型建议 楼中楼(LOFT)户型 层高：层高达到4米多至6米，可分作两层使用，形成楼中楼的形式； 上层建筑：上层高度在2米之内，可以不记入建筑面积，使消费者获得多出购买面积的1／3至1／2左右面积。 经典案例：深圳世金汉宫，南昌康城、合肥铂金汉宫 户型建议 灵活组合居住空间 户型建议 宜住宜商 户型建议 叠加居住空间 复式底层 复式上层 户型建议 目前，在巢湖市场上，顶层复式房因面积大，且顶层隔热效果没有进行处理，形成滞销，为避免此一情况出现，我司建议，在新产品打造上，可在顶层做出空中花园，与顶层住宅进行捆绑销售，不仅可避免滞销，且可提高住宅品质，从而提高售价。 顶层建议 建筑建议 当前，巢湖房地产市场上大多是欧洲概念体，建筑形态单一，且由于前期规划不当，往往形成顶层复式处于滞销状态，影响了资金回笼，也影响到项目品质．因此，本项目在新产品打造上，可另僻溪泾，以现代简约风格，叠加洋房等，有效区隔当前的市场，并借助巢处于地震带，在建筑上以框架结构为主体，提升楼体抗震级别，从而使市场快速认知，达成项目的快速销售． 我是谁？——认识自我 我们的处境如何？——市场环境分析 推广建议 其它建议 我们路在何方 ？——项目定位 建议思路 形象定位 巢湖交通双枢纽首席独立式公寓 命名建议 聚龙雅苑 名称释义：聚龙实业在巢湖当地有着一定的的影响力,而该项目为聚龙公司在巢湖开发的第一个房地产项目, 将公司名与项目名有效结合可为项目赢得先声，利于项目的营销推广. 命名建议 聚龙.新干线 名称释义：项目地处交通枢纽，新干线，现代时尚，点明都市生活的快节奏，都市感强，简练易记． 命名建议 聚龙.新天地 名称释义：每个城市都需要有个新天地，每个人都需要一个新天地，新天地，是每个人，每个城市的新声 我是谁？——认识自我 我们的处境如何？——市场环境分析 推广建议 其它建议 我们路在何方 ？——项目定位 建议思路 从市场角度分析 项目处于火车站用新汽车站附近，人流旺盛，有打造沿街商业的基础； 商业销售能够实现更高的利润； 有利于项目投资利润最大化。 巢湖商业经营状况 国内外一线品牌商家入驻，品牌商业必然冲击原有市场 巢湖开始脱离小规模小商铺经营模式，上档次、大规模、专业化的大型商场渐渐增多。随着沃尔玛的进驻，巢湖的商业地产必会迎来一次发展的热潮。 以人民路段为主要区域，形成了巢湖的核心商圈，这里车水马龙、万商云集、人潮汹涌。银行、酒店、各类市场、商城集中，毫不逊色于合肥淮河路步行街。 老城区核心商圈改造升级繁荣昌盛 从项目整体定位分析 酒店式公寓定位，必须考虑物业服务配套的设置； 除裙楼底商外，项目不存在能够利用的配套空间。 物业服务配套 裙 楼 街铺 商业 街铺√ 餐饮娱乐√ 餐饮娱乐√ 实现裙楼利润最大化 规模合适； 同时可作商务娱乐配套。 优点：首层～3层裙楼能够实现收益最大化，并且利用餐饮娱乐业态为 项目提供了娱乐休闲配套，有利于提升项目销售价值； 缺点：2～3层商业价格偏低，需与一层商业捆绑销售． 项目营销总思路 户外 报纸 网络 电视 ＤＭ 消费场所 宣