精品资料—江苏镇江商业项目提案—中住商业项目.ppt

序 第一篇：市场篇 五对矛盾：业态论证及建议 项目定位 产品建议 业态划分 关注要点 第二篇：租售策略篇 经营管理 租售策略 招商策略 销售建议 第三篇 案名建议 在我们的生活空间越来越趋向“大同”的今天， 都市，已成为一杯杯鸡尾酒。 经无数东西的混合调制之后， 变幻出莫测的颜色和味道， 又到哪里去追究它的原味与本色？ 只有城市经典， 拥有在岁月里典藏很久的佳酿。 葡萄酒、香槟、伏特加、白酒、清酒。 无论什么都拥有不容更改的原味与本色。 第一篇 在一个拥有丰富历史经典的城市 在一个流失城市经典的城市 创造一个属于现在及未来的城市经典！ 五对矛盾 未被认可的区域Vs城市商业领跑者 集中的供应Vs饱和的市场 城市的竞争Vs区域竞争 留不住的消费Vs长时间的消费 三分钟消费热度Vs持续消费 …… 矛盾一：未被认可的区域Vs城市商业领跑者 城市商业规划 本案属于非商业规划聚集区 出 路 挖掘金山历史文化底蕴，区域目标吸引城市目光！ 结合镇江文化，创造特色商业，形成产品核心竞争力！ 成就商业榜样，成为城市经典！ 榜样之文化 历史上， 地理/和时，南北交通的咽喉；战时，战斗的前线/ 创新/三大发明 山水/天下第一江山，真山真水 文化/东吴、东晋、宋、齐、梁、陈//文学：文心雕龙、昭明文选//科学：圆周率、大明历//艺术：六朝陵墓石刻 人才/刘裕、萧统、葛洪、徐陵、钟容、祖冲子、范仲淹、苏东坡、辛弃疾、文天祥、陆游、茅以升、陈毅…… 而如今，本案…… 手段 炒区域，找经典！ 炒区域： 促进区域城市化发展，城市商业坐 标点！ 找经典： 东吴文化？南北朝文化？……历史 文化传承！ 矛盾二：集中的供应Vs饱和的市场 【在镇江，高、中、低餐饮分布众多，基本满足市场需求，对绝大部分人来说，餐饮——足够了！ 【长江渔港、金南都等大体量餐饮项目年内上市供应！ 【区域内有香逸渔港、江鲜一条街、金山渔村等大体量商业存在，竞争激烈！ 【本案商业2.85万总建，体量在镇江不算小。 部分代表餐饮分布与分析 镇江主要菜系或种类分析 镇江休闲娱乐商业分析 机会与手段 机会： KTV、棋牌经营较好；茶艺、美体存在一定量消费客群，而经营场所普遍档次不高，与消费需求存在一定差距； ●从体量看，28500平方米的总建面积靠单一业态、单一主打菜系去化困难、风险大； ●建筑层高为2层，结合金山区域环境，建筑风格融入镇江历史文化元素，适合休闲、放松、感悟类业态； 手段： KTV、棋牌、茶艺、美体可根据组合适当设置；咖啡、西餐、酒吧等合理设置，此类消费者目前市场容量一般。 餐饮与休闲、娱乐配合！ 文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用饮食博物馆与其他商业区分。 综合类、规模类商业项目分析 机会： 镇江当前餐前、餐中、餐后服务脱节！ 出路 错位竞争 ——综合性餐饮休闲商业定位！ ——菜系丰富！ 找寻新客群——突破区域客群限制！ 引导消费——原有客群新消费习惯！ （餐前、餐后消费） 手段 餐前、餐中、餐后一条龙！ 与区域其他项目不同，对金山的旅游客群本案在位置上有先天的导入优势。斋宴、休憩、欣赏、文化……等针对功能或项目的设置在吸引游客的同时也吸引了商务、大众的消费。 矛盾四：留不住的消费Vs长时间的消费 在景点游玩后，总感觉缺点什么，似乎有点遗憾…… 是的，为什么就没有让我们放松，让我们休憩，让我们更加了解镇江的地方呢！ 这就是来镇江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！ 出路 打造一个游后休憩放松、了解镇江历史的地方，进而进餐、住宿的项目。 ——不单单是餐前、餐中、餐后这么简单！ 矛盾五：三分钟消费热度 Vs持续消费 镇江消费者如此说： 有新的吃的、新的玩的地方好啊！可就是我吃了几次、玩了几次就腻了，又回到原来了！ 如何让消费者经常性的光顾我们的项目呢？ 如何让消费者成为本案的忠实客户呢？ 思考：百年老店经营方式！ 出路 业态组合和经营方式！ 手段 ●菜系的划分单就汉族的饮食特点而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之说，而且划分系类仍有继续增加的趋势。不过，从总体上来说，我国菜系大致划分为四川、广东、江苏、山东四大菜系。 ●从镇江市场分析，江苏菜是主流，四川菜、广东菜已占据一定市场份额。而山东菜是市场基本空白菜系。 项目定位 ●市场定位： 镇江市的特色休闲商业项目！ ●功能定位： 集餐饮、购物、娱乐、休闲等于一体的商业功能。 ●经