绿地集团房地产项目一部战略与管理提升咨询项目建议书（103页）-地产可研.ppt

上海绿地集团房地产项目一部战略与管理提升咨询项目建议书 必威体育官网网址和版权声明 重要说明 目录 目录 根据“产业生命周期模型”分析，我国房地产业已经开始进入成熟期 我国的房地产业具有四个明显特性：周期性、关联性、地域性、政策敏感性 在上海，房地产业正逐渐成为国民经济的支柱产业 但在供销两旺的背后，上海房地产也存在一些结构性的矛盾和购房贷款率过高的风险 上海房地产供销两旺，价格持续上涨。尽管2003年上海房地产已突破2300万平方米的销量，但全市房地产仍呈供不应求的局面。今年1月30日，国家发改委和国家统计局联合发布的数据显示，上海房屋销售价格同比上涨高达29.1%，远超出全国4.8%的平均水平。3月12日，在国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》中赫然可见：“上海市的平均(住宅)房价达到5118元/平方米，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。” ?上海房地产市场结构性矛盾开始显现。2002年上海平均套房（按100平方米计算）价格是人均收入的11.45倍，已接近发达国家6-12倍的上限，而国内专家认为，从我国国情看这一比例应在4-8倍之间。 从住房开发结构分析，上海中低价房供应明显减少，这种情况造成很多普通居民买不起新房，只能转而寻求单套面积较小或总价较低的二手房，这又导致上海二手房成交量急剧上升，价格上涨幅度甚至超过了新房。 上海房地产资金链已呈紧张状态。据上海市统计局抽样调查，2002年上半年上海居民人均购房支出同比增长2.2倍，支出超出收入10.49％，因而居民购房主要是依靠贷款。2002年上半年上海市商品房销售额为395.58亿元，而个人住房贷款新增额为216.55亿元，二者之比为1∶0.55，贷款增幅已大大超过商品房销售额增幅。 总体上讲，上海已逐渐形成以大众消费为主体的房地产市场体系 新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少 绿地集团是一家以房地产为主业的多元化投资的集团公司，在上海房地产开发企业50强中位居榜首 房地产项目一部在绿地集团中处于领先地位，但近年来，其领先地位受到了来自其它项目部的挑战 通过初步沟通，我们认为，项目一部要继续保持在绿地集团中的领先地位，并在未来激烈的竞争中立于不败之地，必须系统解决以下五方面问题 通过本次咨询项目，新华信希望能够帮助项目一部达到如下目标 目录 本次咨询项目的整体思路可以分为四个阶段 第一阶段的主要内容是分析项目一部的经营状况，并对其目前管理上的问题进行诊断 在进行内部环境分析时，新华信将运用多种方法的组合来达到深入了解项目一部经营状况的目的 通过分析各业务的收入和赢利能力，明确项目一部的优势业务 内部环境分析的内容还包括项目一部内部资源的分析，在此基础上全面评估项目一部的内部管理运营能力 同时总结项目一部核心能力的来源 在对内部环境分析的基础上，对项目一部目前的管理进行诊断 在本阶段的最后，新华信还将了解绿地集团对新龙基置业未来发展的期望 第二阶段的主要内容是设计新龙基置业的运营模式 本阶段要考虑的首要问题就是新龙基置业的运营模式 对运营模式的设计包括探讨新龙基置业和昆山置业在人员上是否有必要分开 新龙基置业能否独立运营要综合考虑以下几方面的问题 绿地集团旗下产业众多，新龙基置业究竟应该如何定位？ 战略定位要综合考虑以下四方面的因素 若新龙基置业仍在项目一部旗下运营，集团应该明确对其采取管控模式 管控模式最终体现在集团中管理权利的划分上。集团总部与各业务经营单位的责权划分示意图 集团总部针对不同事业部的集分权程度不同，其目标在于实现控制和灵活的最佳平衡点，实现集团整体和各业务的发展目标 第三阶段的主要内容是制定新龙基置业的战略规划 首先对新龙基置业涉足的行业进行分析 分析的重点在于总结该行业的关键成功因素 在此基础上对新龙基置业利用外部机会，规避外部威胁或风险方面的能力作出评价 公司的战略体系主要有五个层面的内容，其中战略目标和战略措施部分是重点 在制定公司战略目标时，新华信建议遵循以下四个标准 战略目标主要包括以下五个方面的内容 新龙基置业目前的业务组合缺乏梯度，因此分层面进行产业选择势在必行 在对不同产业的业务进行选择时，新华信会合理选择维度，充分考虑到所在产业的吸引力，为新龙基提供建议 制定新龙基置业的战略措施则要针对每个业务板块考虑实现战略目标的手段和行动计划 就房地产开发业务而言，市场细分进程的不断加快给新龙基置业带来了新的契机 绿地集团内部房地产项目的分类使得新龙基置业有机会争取承担高端房地产开发项目 房地产开发业务受经济周期和项目周期影响波动较大，发展二手房中介业务可在一定程度上减缓项目周期性带来的业绩波动性 上海二手房中介行业的发展经历了初级发展阶段和快速发展阶段，