保利2012年江苏洲盛国际五金建材家居广场项目营销策划报告销售推广方案.doc

保利2012年江苏洲盛国际五金建材家居广场项目营销策划报告销售推广方案 2012.3 洲盛国际家居广场 营销策划报告 Page.* 一、项目宏观环境分析 二、项目形象定位的策略思路 三、项目推广策略与计划节奏 四、项目销售与招商协作计划 五、项目操作工作计划 纲 要 第一篇 项目宏观环境分析 Page.* 滨海概况 滨海县位于盐城北部，区位优势明显，资源丰富、交通便利、历史悠久。 　滨海县位于江苏省东北缘、盐城中东北部，西南与阜宁县相连，与日本隔海相望，南距盐城80公里。全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口116.15万。 境内204国道、省道陈李公路、S327、海堤公路、沿海高速与宁靖盐、京沪、宁连高速联成一体，正在规划建设的连盐铁路将贯穿全境，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。 丰富的文化底蕴，孕育着滨海大地，滨海目前已成中国楹联之乡，中华诗词之乡和全省唯一的“书法之乡”，享誉海内外。 经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的“何首乌”之乡。 滨海县 Page.* “十一五”期间，始终保持稳定强劲的发展态势，综合实力跃上了新台阶。 滨海国民生产总值保持高速、稳定发展格局。期间年均增长19%。 财政总收入突破50亿元大关，年均增长更是保持40%以上，增幅列全市第二，仅增量就相当于2005年全县总量的3倍。 滨海经济 滨海的经济社会发展已经进入了更高层次，由增幅领先转变为总量领先的新格局。 Page.* 项目区位 项目位于滨海新区北片区，新客运总站的南侧。未来发展潜力雄厚，目前认知不高。 本案 按照“建设靓丽城市，打造崭新滨海”的要求，围绕“一年见成效，三年大变样，五年再建一个新县城”的目标，坚持“南片区建成功能完备、环境宜人、生态优美的商住及行政中心，北片区建成综合功能完善、文化氛围浓郁的商贸服务和基础教育中心”的发展定位。 Page.* 项目交通 项目位于S327省道东侧，幸福路南，交通便捷。 S327 人民路 幸福路 项目 明达路 项目紧邻S327省道，毗邻城市主干道人民路和幸福路，到沿海高速出入口仅2分钟车程，距城市中心仅2.5公里，并靠近新客运总站，未来便于吸引周边县市及乡镇客群。 Page.* 项目周边 项目位于滨海新区北部，周边目前较为空旷，客户认知度不高。 钢铁交易中心 盛世丽都 新客运站 拆迁住宅小区 友创滨河湾 Page.* 环境小结： 滨海经济连年保持高速、稳定的增长，人民收入和消费也保持稳定增长，并随着滨海经济发展格局的改变，为项目的开发提供了良好的社会基础 优越的地理位置、便捷的交通网络，为项目的后期运营提供了便利的必备条件。 目前客户对区域认知不够，市场商业环境缺乏，如能争取政府的政策扶持（如减免3年税收等），将为项目提供有力保障。 Page.* 1、本案外围环境较差，商业氛围不佳，如何向客户展示本案的商业价值？ 3、项目规模较大，未来潜在竞争较多，如何在预期价格上，实现快速销售？ 本案面临的问题？ 2、项目体量在滨海市场相对较大，外来人口较少，如何能扩宽客户渠道，？ 价值提升 快速销售 扩宽销路 如何破局——本案要解决的重点！ Page.* 第二篇 项目形象定位的策略思路 Page.* 项目 定位 市场 分析 形象 定位 Page.* 项目形象定位的策略思路 Page.* 东明装饰城 银厦广场 玉龙商业街 通贸装饰城 金屋装饰城 新时代广场 本项目（97.2亩） 盛世丽都 富康商业广场（274.5亩） 明清商业街（170.9亩） 新建商业广场 （66.3亩） 1.1市场分析——商业解读 Page.* 1.2市场分析——东明装饰城 商铺类型： 内街商铺，2-3层为主，但可分开租赁。 面积：主力80-200㎡，最大3000平米 租金水平： 0.3-0.7元/㎡·天 现状： 较大规模，定位中高端，商业环境较差，产品档次参次不齐 服务配套缺失、无有效的运营管理 Page.* 1.3市场分析——金屋装饰城 商铺类型： 内街商铺，双层为主 面积：主力面积60-150㎡ 租金水平： 0.7-0.8元/㎡·天 现状： 较小规模，定位低端、业态多样化、服务配套缺失、无有效的运营管理 Page.* 1.4市场分析——通贸五金装饰城 商铺类型： 临街商铺、内街铺，2层为主 面积：50-100㎡为主 租金水平： 1.1元/㎡·天； 现状： 中等规模，位置较好，业态混乱，服务配套缺失、无有效的运营管理 Page.* 1.5市场分析——竞争对手解读 金屋装饰城 鑫鼎国际广场： 成熟商圈，面积小，投资门槛地。 销售、招商思路较乱，宣传推广不到位。 盛世丽都 体量中等，投资回报产品，门槛低， 位置偏远，商业氛围缺乏，后期难以形成规模效应。 Page.* 1.6