广西南宁振宇友谊家园商贸园项目全程营销方案销售推广策略.doc

广西南宁振宇友谊家园商贸园项目全程营销方案销售推广策略 振宁·10号领地 友谊家园项目全程营销方案 2012年12月 向 上 的 城 市 、 向 上 的 你 我 目标及使命 我们想做什么？ 项目分析 我们有什么？ 营销环境判别 环境怎么样？ 价值构建 及 营销定位 我们应该 是什么样？ 营销策略 我们要做什么？ 推广费用及费用 我们应该 怎么做？ 策划思路 目录 第一章?项目目标及使命 第二章?项目分析 第三章?项目营销环境研判 第四章?项目价值构建及营销定位 第五章?营销策略 第六章?各阶段销售推广计划及费用预算 项目目标及使命 第一章 项目目标及使命 目标 总体目标 营销费用控制在450.5万元以内。 实现快速销售。 扩大振宁品牌号召力、知名度、美誉度。 销售目标 销售周期12个月， 整体均价5100元/㎡, 销售金额2.659亿元。 推广目标 实现2000名意向客户的积累 提升项目形象， 传递项目价值， 统一客户认同。 第一章 项目目标及使命 任务使命 实现振宁房地产开发模式的转型， 为成功推进开发建设振宁·江南商贸园及南棉等大型项目打下坚实的基础。 担当起振宁房地产厚积薄发、继往开来、突破发展的使命， 以全新的开发模式向市场传递品牌声音。 第一章 项目目标及使命 目标及使命 我们想做什么？ 项目分析 我们有什么？ 营销环境判别 环境怎么样？ 价值构建 及 营销定位 我们应该 是什么样？ 营销策略 我们要做什么？ 推广费用及费用 我们应该 怎么做？ 策划思路 项目分析 第二章 项目分析 “重点向南” 南宁市城市发展“重点向南” 地位日益凸显， 向上发展空间巨大 。 第二章 项目分析 1、项目概况 项目区位 本项目位于首府南宁的南部——南宁市经济开发区。 属于城市新老城区交接地带，是南宁市未来发展的重要方向。 区位交通路网相当发达，壮锦大道、白沙大道、五象大道、沙井大道、星光大道、快速环道及外环高速等主干道可迅速通达南宁市各大城区。 区位房地产发展起步较晚，相对滞后，属于非市场关注热点，发展空间相当大。 第二章 项目分析 本项目 1.2、项目位置 本项目位于经开区友谊路东一里6号，从友谊路进去约200米至本项目。友谊路东一里规划为16米宽的道路，目前该道路较窄，两侧均为私人房及临时建筑，出行不便，道路形象差。 1.3、项目四至 本项目位于友谊路东侧，东面紧靠云星·尚雅名都，南面紧邻友谊路东一里，无遮挡建筑，西面为电池厂宿舍区用路及临时建筑，背面紧临电池厂宿舍区，项目四周整体形象落后，缺乏城市感。 项目周边环境 空气环境：项目东面约2公里处为南宁市凤凰纸厂，空气污染较严重。 噪音环境：项目距离白沙大道以及友谊路主干道约200米，闹中取静。 废弃物环境：通达本项目的友谊路东一路有多家垃圾废弃物收集站，废弃物污染较严重 人文环境：片区居住人群主要为原居民以及流动人口，居民综合素质较差。 环境评价：项目总体环境较差，近期改善可能性不大 。 配套设施 生活配套：南缘超市、江南北京华联超市、红亭爱心超市菠萝岭店等超市、平阳综合农贸市场、菠萝岭综合市场等市场。超市、市场类较丰富，可满足周边居民日常需求。 教育配套：碧翠园学校（待建）、红叶幼儿园、那洪中心小学、菠萝岭小学、槎路幼儿园等学校。教育配套齐全，但质量较低。 医疗配套：那洪卫生院、职工康复医院、二医院社区门诊等医疗。基本满足居民医疗需求，但档次较低。 金融配套：农村信用合作社、光大银行、北部湾银行、浦发银行等金融机构，金融配套一般。 交通配套：白沙大道、星光大道、五象大道、壮锦大道等城市主干道，交通相当发达。白沙-友谊、白沙-壮锦以及白沙-星光等三座城市立交的建设将极大的提升区位的交通品位。 配套评价：与经开区其他地段项目相比，本项目靠近白沙大道及槎路口，距市中心距离较近，总体外部成熟度较高，配套较为齐全，生活氛围浓厚，生活便利程度相对较高，但整体档次较低。 项目指标 本项目总用地面积15.659亩，总建筑面积69754.29㎡，建筑类型为25-27.5层的高层建筑，建筑密度22%，容积率为5.0，绿化率35.07%，总户数592户。 对指标的评价:本项目规模过小，严重制约规划价值的提升；同时容积率较大，影响小区的居住舒适度。 5、项目产品分析 本项目均为高层建筑，1#和2#楼为25层，3#楼为27+1层建筑。 产品可售量统计 总套数 可售套数592套，可售面积52057.72㎡ 可售车位 402个（产权车位335个，人防车位67个） 4、项目规划分析 规划评价： 项目楼栋南北朝向，点式布局，采光通风好。 建筑外观现代简约风格，视觉冲击力强，具有时代感。 景观布局以中心主广场为轴心，三栋楼架空层绿化为轴线，形成小区360度