北京光耀东方广场酒店式公寓项目营销策略方案销售推广策划.doc

北京光耀东方广场酒店式公寓项目营销策略方案销售推广策划 光耀东方广场快速营销策略方案 95% 销售率 3个月 销售周期 2.4万平米 月均销量 76868平米（公寓面积） 销售面积 21万平米 建筑面积 长安街南，西站北广场 位置 营销目标 速度 09年上半年销售量排名前十的项目均为刚需住宅；一些项目月销售面积可达3万平米 （数据来源：北京房地产交易管理网） 可行性分析 2009年上半年北京市项目销售面积TOP10榜单 1.97 1.61 1.62 1.64 1.72 1.73 1.81 1.92 2.11 2.12 3.41 月均销售 （万平方米） 30507.65 22403.69 34891.91 32612.75 75743.67 52472.69 21045.07 79702.55 46106.32 65101.8 成交峰值 （月销售面积） 9.68 亿城西山华府 10 118.25 合计 9.72 富力又一城 9 9.84 林肯公园 8 10.37 北苑家园 7 10.39 保利·西山林语 6 10.87 北京华侨城 5 11.52 世纪星城 4 12.71 远洋沁山水 3 12.72 润泽庄园 2 20.43 加州水郡 1 销售面积 (万平方米) 项目名称 排名 可行性分析 34891.76 9653.11 28959.34 405 林肯公寓 38414.5 35000 70000 670 金泉时代 24000 372.54 3832.35 1150.70 3396.81 3675.15 1787.02 月均成交 B座 903.95 9214.82 3649.33 12890.63 9226.36 4001.83 成交峰值 24000 278 金隅可乐+ 2235.29 31 鹤巢居 34491.19 345 合生·麒麟社 11507.05 103 波菲特公寓 37365.01 243 世奥国际 25726.1 290 前门前 19657.29 367 朗庭 成交面积 成交套数 项目名称 公建住宅化产品由于产权、容积率、水电费等原因市场认可度较低，多数项目销售缓慢，但一些低价倾销的项目仍然能够实现热销。 在选取的7大项目中，月均销售量最高10000多平米，而亚豪销售的项目销售达到了3万平米/月； （数据来源：北京房地产交易管理网） 可行性分析 通过我司的市场的监测， 不论住宅还是公建化住宅产品都有3万平米/月消化量以上的案例， 但项目数量不多。 至此我们认为本案三个月消化完毕前途是光明的，道路是崎岖的。 亚豪09年代理的住宅项目保利百合，保利西山林语，海华堂；公建住宅化项目金泉时代，金隅可乐+ 均采用了快速营销，实现了开盘爆销的局面。 以下我们将分享一下与本案类似的公建住宅化产品的快销经验。 公建产品快销案例—金泉时代 案例一：亚豪09年市场热销公建住宅化产品——金泉时代 地理位置：亚奥核心区大屯路 建筑类型：26层,纯钢框架结构 装修情况：毛坏交房 总建面：149200平米 总户数：1472套 主力户型：90-120平米两居和 少量160平米三居； 开盘时间:09年4月 物业收费：4.8元/平米 开发单位：北京政泉置业 公建产品快销案例—金泉时代 公建产品快销案例—金泉时代 市场背景： 09年3月房地产市场小幅回暖，但价格没有明显回升 公建产品快销案例—金泉时代 市场背景： 08年12月—09年3月竞争区域项目销售走势 在整体市场趋于回暖的背景下,住宅产品实现了快速消化，而同区域的公建类产品依然销售缓慢；个别项目甚至无成交； 公建产品快销案例—金泉时代 标准层平面图 长期的停工状态 项目难点： 项目停工时间较长，且定位调整多次，为实现快速回款，改为酒店式公寓； 销售团队进场时无任何推广，开盘前一个月，宣传推广才陆续展开； 项目均为大开间，无燃气，不符合传统的居住户型。 公建产品快销案例—金泉时代 认筹 开盘 换签 房源：778套 均价：14800元 时间：4月24日 认购：748套 均价：14800元 时间：5月16日 换签：670套 ,约70000平米（月均3.5万） 换签率：90% 时间：6月17-24日 销售成果： 现场爆销，开盘几乎清盘 户型设计创新： 借鉴香港、日本等小户型的居住模式，使90平米的开间户型依然可以实现2居的居住空间； 公共空间创新： 原设计方案公共走廊过长，且公摊较大，结合平面特点，创新性设计挑空花园，提高了业主的使用空间，并增加了生活的情趣性。 公建产品快销案例—金泉时代 成功关键因素之一：高品质展现 样板间实景 挑空花园 亚豪设有顾问部，具有产品改造、开发、创新能力，可助甲方一臂之力 降低总价，： 虽然拥有产品的高品质展现，但为了