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试论宅基地使用权 试论宅基地使用权王明水【内容提要】宅基地使用权是用益物权的一种，我国现阶段调整宅基地使用权的法律规范数量极少，且大部分是一些规范性文件，效力层次比较低。《物权法》虽把宅基地使用权作为独立的一章加以规定，也仅有四个条文，规定比较简单，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。本文通过对宅基地使用权的概念特征、宅基地使用权设定、变更的生效条件和现阶段宅基地使用权能否流转等问题进行了探讨，并对农村宅基地使用权制度的完善提出了看法。【关键词】宅基地使用权 设定 流转 法律思考　宅基地使用权是用益物权的一种，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且关系到农村的稳定和繁荣，关系到着国家和社会的可持续发展。因此，研究和探讨宅基地使用权，对全面地保护农民的利益，促进农村经济的发展和农民生活水平的提高有着十分重要的意义。一、宅基地使用权的概念及其特征　　宅基地属于集体建设用地的一种。宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住及其附属设施的权利。宅基地使用权是用益物权的一种，宅基地包括建有房屋的和将要建造房屋的空白宅基地，其所有权归集体经济组织，农村村民只有使用权。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”概括起来，宅基地使用权有以下几个特征：1、主体的特定性。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，只有集体经济组织内的成员和农户才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地使用权。城镇非农业户口的居民以及集体经济组织以外的人一般不能申请宅基地。2、设定的限制性。根据现行的土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 3、权利的福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或仅支付很少的费用，只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权，获取基本的生活条件。当农村村民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用，并且这种使用是受法律保护的,任何单位和个人不得随意侵犯，且宅基地上的房屋消灭后,使用权人对宅基地的使用权仍然存在,可以重新建造房屋。目前，在我国农村还有很多农民居住在世代相传的“老宅子”里。这种宅基地使用的无偿性和永久性，表明宅基地使用权具有一定的福利性质。二．宅基地使用权取得、变更的生效要件　　根据现行的法律规定，我国宅基地使用权的取得、变更采用的是登记对抗主义，而非登记生效主义。宅基地使用权不以登记为生效要件，未经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，无需进行变更或注销登记：1、我国现行法律没有规定登记是设定宅基地使用权的生效要件，未经登记，宅基地使用权依然生效。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家的有关规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第62条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。安徽省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第44条第二款规定：农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。从上述宅基地使用权设定的法律规定看，宅基地使用权只要经过乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准即可，没有规定设定宅基地使用权以登记为生效要件。宅基地使用权和建设用地使用权同属于用益物权，但《物权法》第139条就明确地规定了设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用人发放建设用地使用权证书。 2、宅基地使用权人可自愿申请宅基地使用权登记。现行的土地管理法规虽然没有设立宅基地使用权必须登记的法律规定，但当事人根据具体情况，自愿申请宅基地使用权登记的，应给以登记。国土部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）中就提出了加强农村宅基地记发证的要求。根据该通知精神，市、县国土资源管理部门在村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，提出了要加快农村宅基地土地登记发证工作，以充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用。《物权法》第155条规定： 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。可见，土地管理相关法规鼓励当事人申请宅基地使用权的登记。3、宅基地使用权的变动以占