天津大悦项目定位规划报告.ppt

装修设计要点——大堂 接待区强调商务氛围，同时 布置相关绿植，灯光设计采 用柔和色系，墙面采用质感 的壁纸、壁毯作为铺装材 料，并点缀字画等物品以突 出文化感受。 大堂尊贵式体验设计，体现文化内涵 装修设计要点——室内部分 室内装修以简洁、明快为主，在体现高贵的同时注意年轻化的设计 室内灯光可调节。 室内 装修标准： 天花：局部吊顶；环保乳胶漆 墙面：环保型乳胶漆 地面材料：复合木地板 开放式厨房墙面局部采用瓷砖 门锁采用电子型，最好能同一卡通结合；能够实现电梯直达、车场管 理、费用收取等多种功能。 配套设施设计要点——电子门锁及一卡通系统 电子门锁 配套设施设计要点——可视对讲安全呼救系统 可视对讲系统，保障住户生活私密空间； 安全呼救系统，保证生活安全； 配套设施设计要点——卫星电视系统 卫星电视接收器 可接受多个国际卫星电视 卫生间 采用不透明玻璃隔断，减小占用面积并达到功能区隔的目的 卫生间设计应时尚，必须有淋浴条件 其他部分配套设施和装修设计要点 卫生间装修标准 卫生间墙面：瓷砖 地面：防滑地砖 洁/浴具：高档洁/浴具 龙头/花洒：高档龙头及花洒 价格 营销因素（后期制定） 市场因素（趋势分析） 产品因素（后期深化） 住宅价格定位 以南开市场发展趋势预估板块09年1季度市场价格 从2003年至2007.9月价格由3111元涨至8095元，平均每年递增28%，以市场平均发展趋势预估2009.1季度南开区区域价格将在11470元/平方米。 通过对周边典型项目历史成交记录分析，老城厢价格与南开区价格平均比在14.09% 2009.1季度老城厢区域市场价格在13086元/平方米 以上数据来源于房管局信息网 以板块发展趋势预估09年1季度市场价格 2007年片区市场价格平均涨幅在3.98%，以片区市场平均发展趋势预估2009年1季度板块市场价格将在18000元/平方米。 以上数据来源于房管局信息网 片区价格仍将引领市场的发展趋势 本片区2009年1季度市场价格在13000---18000元/平方米 考虑中心土地的稀缺性以及大开发商（仁恒、陆家嘴）对于价格的把控性，未来的市场价格还会有所攀升。 津东新2007-078（拍得价10.6亿元）：是一块位于河东区新开路东侧,东至现状住宅小区,南至新荣道,西至新开路,北至现状铁路线的地块。该地块土地面积为3.68万平方米，其中土地出让面积为3.48万平方米,住宅建筑面积为11.8万平方米，公共服务设施建筑面积2400平方米（扣除配套幼儿园建筑面积1600平方米）。这样算下来其楼面地价已经超过了9000。 以此推论销售价格要卖到15000以上。 本案住宅物业价格定位 2009.1月产品入市价格 ？元/平方米 市场因素 （13000-18000元/平方米 ） 竞争因素 （丰富产品附加值，节约成本） 营销因素 （挖掘卖点，提升项目品牌度） 项目 SWOT分析 威胁（threat） 1、周边高档住宅项目加剧市场竞争 2、作为开发商在天津的首个项目，项目的开发运营策略会对高档项目开发进程产生影响 3、用地性质的多样性产生产品功能定位复杂 4、现状规划中建筑面积不足如何处理的潜在威胁 5、新政出台后的潜在威胁 优势（strength） 1、地处城市中心区的核心区，周边配套便利便捷 2、地块的通达性及可视性均较高 3、轨道交通，出行便捷 4、优势的教育资源 5。开发商的品牌实力 机会（opportunity） 1、周边高端项目林立，市场认可及接受度高 2、区域已形成高端客户群基础 3、区域供给今年递减，稀缺性在项目运作后期会有显现 4。商业的良性运作能够提升区域价值 劣势（weakness） 1、地块容积率较高、密度大，降低舒适度 2、日照限制带来的规划限制 3、现规划设计方向对户型的限制 4、周边环境对本项目居住品质的影响 SWOT验证 房贷新政对购房者的影响 利息支出激增 　　一般来说，房贷利率有15％的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%），对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555％）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30％，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。 　　如购买第二套住房，以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12（月）×15（年）－70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948