10-13-xuj-朝阳公园外部商业环境分析-V0.85.ppt.ppt

2002-03-15 朝阳公园经营开发公司管理咨询项目朝阳公园周边商业环境研究分析报告 说明 本次商业环境研究以北京市为分析的基础，重点放在朝阳区，并聚焦于CBD辐射区域 商业环境研究结构 北京市经济发展历程回顾 朝阳区的经济发展和未来趋势 CBD辐射区内各类消费人群的特征和消费习惯分析 朝阳区各商圈内商务及配套设施/场所的供应格局 朝阳公园功能定位主要结论 在北京城市化50多年的发展过程中，北京的城市特点发生了巨大变化 海淀区和朝阳区发挥自身资源的特殊性，开始迅速崛起，并成为令人瞩目的核心区域 朝阳区和海淀区目前已成为北京市财政收入最高的城区 作为“西翼”的海淀区是IT中小企业，特别是创业型企业集中的高科技主题区域，发展迅猛，但区域内商务环境严重滞后 現有高新技术企业6066家，专业技术人员21.8万人，占常驻人口的15％，具有大学以上学历的占常驻人口的22％ 海淀区内高新技术企业主要为IT（占73％），新材料、能源及环境科学（占7％），光机电一体化（占6％），新药物、生命科学、生物制药（占4％）五大行业。 海淀区收入较高的人群也主要来自这五大行业，目前多为IT业的高级管理人员、部分软件研发科技人员；医药生物行业的高级管理人员、销售人员和其他行业的高级管理人员；一些外资企业的高层和部门管理人和部分股份制公司的管理人员 2000年北京市职工平均工资为15600元，而海淀区的职工平均工资为20092元，高于全市平均工资的28％ 与海淀区相对应的是：“东翼”朝阳区的重点产业是金融、保险、贸易、商业等，目前已是北京国际氛围最浓、商务环境发展最成熟的区域，也是高档娱乐、餐饮、健身等高消费集中的场所 商业环境研究结构 北京市经济发展历程回顾 朝阳区的经济发展和未来趋势 CBD辐射区内各类消费人群的特征和消费习惯分析 朝阳区各商圈内商务及配套设施/场所的供应格局 朝阳公园功能定位主要结论 朝阳区曾经是服务业落后的农业、工业区 80年代末期朝阳区第一个重要商圈（也是北京第一个重要商圈）——赛特商圈的兴起是朝阳区崛起的契机 90年代以来，由于北京外向型经济的快速发展，商务设施/场所旺盛的需求与供给在动态平衡中不断的相互促进、健康发展 国贸商务圈的出现，使朝阳区成为北京最富有活力、最具有现代化气息、最具国际影响力的地区 现代服务业发达——金融业、律师/会计师/投资咨询等中介服务业、旅游/娱乐/物流等商业服务业发达，是区域内的三大重点产业 雄厚的涉外资源——聚集了设在北京60％以上的外国商社和三千多家各国公司；177家海外新闻机构中，167家落户于此； 跨国公司集中——在世界500强进驻北京的158家企业中，有三分之二落户于此 高档写字楼和公寓最密集——作为北京高档写字楼和高档公寓楼最为集中的区域之一，其写字楼和公寓楼的出租率与租金均处于北京最高水平： 写字楼平均月租金超过50美元/平方米，最高的甚至达120美元/平方米，与全球商贸最活跃地区纽约的写字楼租价相当；出租率高达96%，是在北京的跨国公司争抢的黄金楼宇 公寓楼售价高达1500美元/平方米 星级宾馆云集——1/3以上的北京市星级宾馆和一半以上的五星级宾馆分布在东三环沿线 购物天堂——除了贵友大厦、蓝岛大厦、国贸商城、赛特大厦等众多知名度高的购物中心外，还有雅宝路、秀水街等著名的购物市场 交通发达——是北京目前交通最好的区域，在北京已建成的7条辐射状高速公路中5条与二环至五环构成了朝阳区的快速交通系统 在各商圈按市场规律发展的同时，政府行为更加强了整个朝阳区在商务化和国际化方向上的定位 特别是2001年底CBD规划方案的确定，更强化了朝阳区作为北京乃至全世界金融商贸中心的地位 朝阳区政府紧紧扣住时代的脉搏，进一步提出了将朝阳区建设成为“北京国际商务区”的规划 朝阳区政府将商务中心区的概念加以延伸，提出了建设北京国际商务区的设想，其范围包括商务中心区，国际商务大道（东三环）以及六个辐射区（亚运村、望京、酒仙桥、温榆河国际村、首都机场、朝阳口岸） 入世及08年奥运为朝阳区经济发展注入了新的活力，各种投资背景的内、外资企业对CBD区域未来的经济发展均充满信心 展望未来，朝阳区是北京建成国际化大都市的前沿阵地 现代服务业，包括现代交通、现代金融、旅游、会展、房地产等，逐渐成为朝阳区经济增长的主力军。目前，服务业已经占到朝阳区国民生产总值的63.5％ 配合基础设施、环境保护、场馆建设、商业服务、文化教育等基础性工程的日趋完善，服务环境的整体改善，国际资金、技术、人才和管理资源日益汇集朝阳。2001年，朝阳区新批三资企业227家，同比增长20.7％。 朝阳区是北京市外事机构最为集中的地方，第一、二使馆区已驻使馆103个及38个联合国、欧共体代表处等，目前第三使馆区正在建设中。用地20公顷的第