2011年4月苏州乐园欧洲小镇商业项目商业定位（汇报稿，叁）.ppt

独有风情的建筑群落 丰富的商业产品线，精致细致的纪念品种 优秀的商业产品素材与大量喜闻乐见的卡通人物 主题酒店的设置加速了几何级消费体系的增长 盈利模式的多样化 商品及IT产品类 影视类 线上游戏类 酒店类 线下游戏类 游玩观光类 其他类…… 无处不在的情景互动 感动、回忆、回归、向往、深度消费 娱乐商业化，主题文化融入到每个细节中 游客的亲身体验 东部华侨城 东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。具体包含两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座36洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等项目于一体。 东部华侨城 功能组合 主题及定位 商业产品构成 客源构成 开发策略 盈利模式 集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区暨综合性都市型山地主题休闲度假区 集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，两个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座36洞山地球场、大华兴寺和天麓地产等项目于一体。包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块 以体育高尔夫、主题酒店为核心的，集合休闲餐饮、活动集会、文艺演出的商业集群 项目性质从“做单个项目”向“打造旅游聚集区”的突破； 空间从城市中心向郊野地带突破； 类型上从观光旅游向休闲度假突破。 外地旅游人口占到总营业消费额度的9成，尤为针对度假型客源，辅助旅游团队、会晤及散客 综合性区域开发逻辑，商业部分以各个景点门票收益、高额储值会员制、酒店及散落各个主题功能区的自营商业部分组成盈利板块 华侨城成功的关键因素之一 主题元素表现原汁原味，异域风情浓郁，游客身入其境的感觉尤为强烈 功能齐全，生态自然的主题鲜明，原生与再造建筑优美融洽、新颖独特 多个全国首例的商业模式，“人无我有” 非传统常见欧美建筑风格，以北欧山地建筑与南美小镇为实现目标，令人耳目一新 地域风情的景观小品展现淋漓尽致 四大主题酒店集群、传统佛教及禅宗文化主题酒店、四尊观音贴金像 华侨城成功的关键因素之二 以景区生态为启发点常态化活动演绎及专属节日 抓住生态主题旅游的发展方向，旅游与商业协同发展，商业同时成为旅游景点之一 生态旅游带动的生态商业的消费 如茶餐、尝茶点、吃土菜、观茶戏、饮茶酒，深入了解茶禅文化；茶艺坊、茶酒坊、陶艺坊亲身体验采茶、制茶、做陶的乐趣 精准的开发策略与唯一性的活动组织 游乐主题贴近生态与自然 室外空间室内化 推广活动 推广活动 主题酒店 问题与困惑 Questions 需求 归根到底仍然是 人的需求再造 商业融合引领的问题 人的纪念、回忆需求的再造 商业增值与商业产品市场引领的问题 商业与旅游的相互融合，用商业需求来打破旅游季节性因素对项目的冲击 如上案例对苏州乐园“破题”的启示 从商业消费中要效益，而不是旅游门票中求收益 问题与困惑 Questions 需求 纪念/回味 参与/体验 满足商业消费需求 商业旅游融合一体 苏州乐园区域策划推广研究 (讨论版) MAR, 2011 Suzhou SZLY { 苏州乐园+ YDSYZY 一德商业置业 } 苏州乐园如何破题 破题 Solve 文化 商业产品 功能 植入商业产品与设施、服务 差异化 地域风格鲜明 文化感强烈 商业功能突出 相得益彰，自成一体 变更 再造与补助 延展、延展、再延展 强化虚拟人物的构建 和外界进行有效合作，借力，利用外界的资源联合宣传，增强补足商业功能，只做更好的不做最好的 唐寅 非遗 丝绸 缂丝 …… 空间尺度 投资 商业产品现实为基础 文化思维的变革 商业产品延展线的变革 功能再造的变革 商业再造之酒店餐饮类 苏味餐馆 （中餐、主题自助餐等） 三国主题酒店 爱情公寓酒店 唐记广德酒楼 苏式养生堂 非遗-明式家具体验茶馆 江南昆曲主题茶艺馆 露天日式居酒屋 只有人驻留下来，商业才有存活的机会 商业的存活才能带动经济与品牌价值的固化 才能在风险规避、盈利创造上另辟蹊径 才能在激烈的商业产品竞争中强壮与发展 苏味中餐厅 日式贩卖车 亚洲美食/户外烧烤 情景度假酒店 （人文特色、童话寓言风格） （苏州乐园三国酒店） （苏州乐园爱情公寓酒店） （苏州乐园经典园林酒店） 苏式茶坊及养生堂 苏州非遗文化商业产品展销 非遗工艺习作工作室 苏州地方小吃街等 异域美食及快餐 商业再造之酒店餐饮类 情景度假酒店 （人文特色、童话寓言风格） （苏州乐园三国酒店） （苏州乐园爱情公寓酒店