[经管营销]白山金海旅游地产基金投资价值分析报告初稿_20110809.ppt

九龙山庄采取度假产品（高尔夫、游艇、马会会籍）和住宅产品由一个团队销售的模式，因此住宅产品销售的执行和统计缺乏系统性 同时，由于产品资源条件差别较大，其单价差别都比较大，只能以平均值来描绘区域价格增值路径 别墅价格年平均增长率22%，公寓（圣马可广场）价格年平均增长率为26% 【典型楼盘】独栋别墅，圣马可广场公寓 案例2：高端度假项目集群开发——嘉兴·九龙山庄园 说明： 九龙山庄园住宅历年销售平均单价（元/平米） 平均销售单价 各期产品销售时点 25000 45000 16000 22000 32000 以春城高尔夫和柏联SPA两大核心项目的助推下，阳宗海正崛起为享誉海内的国际度假区，区域价值快速提升 高端度假设施集群奠定区域板块价值… …区域土地价值快速提升，地产物业价值高位实现 春城湖畔高尔夫——亚洲第一球场 开发商：新加坡吉宝集团 区位：阳宗海东侧 规模：7496亩，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅 球场设计师：山场Jack Nicklaus(杰克·尼克劳斯 )，湖场Robert Trent Jones Jr(小罗伯特·琼斯） 柏联SPA——亚洲首席SPA 开发商：柏联集团 区位：阳宗海西北侧 规模：约2000亩，(1、2期)已开发300亩 客房量：酒店客房50套，独栋别墅23套 华侨城 高富 华 商 春 城 柏 联 佳达利 阳宗海区域出让底价伴随着区域旅游度假区的不断成熟而快速增长，从2003年地价8万/亩，到2009年地价已经达到120万/亩 在售的春城海岸项目均价12000/平米，即将发售的春城湖畔项目均价18000/平米，均位列昆明别墅市场一线价值梯队 案例3：高端度假项目集群开发——昆明·阳宗海 【典型楼盘】春城高尔夫 案例3：高端度假项目集群开发——昆明·阳宗海 春城高尔夫历年销售平均单价（元/平米） 平均销售单价 各期产品销售时点 2008年6月——2011年7月的三年零一个月中，价格年平均增长率20%(注：2009年中-2010年中受调控影响，为保销售，价格未做任何上调) 11000 15000 15000 18000 【项目概况】“幕天席地、天工开物”，标定中国首席山海大宅 天麓一区 天麓二区 天麓三区 天麓六区 天麓九区 天麓七区 天麓八区 案例4：产品自身价值——东部华侨城·天麓 天麓是东部华侨城的别墅产品，立志于打造“中国首席山海大宅” 规模：共分7期开发，总占地84.06公顷，总建面14.2万平米 容积率：每期产品容积率由0.1-0.25不等，整体平均容积率为0.17 【产品力】天麓除依托东部华侨城生态环境、区域度假设施外，其产品力堪称首屈一指 1、资源占有 平均容 积 率 0.17，超大占地面积，超强资源占有，堪称以“平方公里”为价值单位 2、产品设计 设计团队：世界建筑大师理查德·迈耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球顶尖公司原版演绎 设计理念：“场所精神/坡地/原生态/自然”；“大隐隐于天麓”；“不可复制的建筑” 案例4：产品自身价值——东部华侨城·天麓 【市场表现】天麓各期均取得了非常理想的消化速度... 案例4：产品自身价值——东部华侨城·天麓 天麓一区：20栋241-730平米独栋，07年12月发售 天麓七区：56套高尔夫别墅，08年5月28日、29日开盘，160平米的双拼26套，250-1100的独栋30套，开盘销售率80% 天麓二区：44套纯独栋山海别墅，2008年6月28日发售，开盘销售26套，销售率60% 天麓六区、九区：2009年8月2日开盘销售率逾70% 天麓八区：40套270-360平米可售的独栋别墅，2010年1月10日开盘，开盘当天销售38套，销售率95% ……未完待续 【市场表现】...同时更是实现了超高的市场价格 案例4：产品自身价值——东部华侨城·天麓 天麓各期产品平均单价（万元/平米） 平均销售单价 各期产品销售时点 投资价值综合评价及价值增长预估 基金交易结构及投资收益估算 目录 Part1 旅游地产发展趋势及利好 Part2 开发主体及规划力 Part3 聚焦项目及收购物业自身价值 Part4 同属性案例的价值实现借鉴 Part5 投资价值综合评价及投资收益预估 【物业价格增长规律】大规模开发项目的物业价格增长大致可划分为三个阶段，基本符合边际递减规律 1、梯度增长期 起步阶段受重大增值举措影响，同时因为基数很小，价格增长较快；反映到图表上，表现为上扬的曲线 2、稳定增长期 配套进一步完善、价值进一步成熟，项目知名度大幅提升，受到价格增长惯性作用及营销带来的众多利好，价格持续上升；但因为基数较大，价格上升幅度开始逐步回落 3、缓慢增长期 项目配套及知名度成熟，核心增值举