《房地产经纪与实务》电子教案.ppt

第一章房地产经纪概述 学习目标 1．掌握房地产经纪的概念和类型。 2．理解房地产经纪的特点及其存在的社会意义。 3．了解中国房地产经纪行业发展历史、现状及趋势。 4．了解西方房地产经纪行业发展概况。 第一节 房地产经纪的概念和类型 一、房地产经纪的有关概念 （一）房地产中介服务的概念 目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。 综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营活动。 从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。 （二）房地产经纪的概念 房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。 在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。 1．居间 居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的商业行为。 2．代理 代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托人名义与第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委托人佣金的商业行为。 3．佣金 佣金是经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。 二、房地产经纪服务的类型 房地产经纪服务的基本类型有两种：房地产居间、房地产代理。 （一）房地产居间 房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 （二）房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。 （三）房地产居间与房地产代理的区别 房地产居间与房地产代理之间的区别主要体现在如下三个方面： 第一，从交易的名义上看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以自己的名义向其他人提供交易信息与机会；房地产代理是房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。 第二，从交易活动的法律责任上看，房地产居间是买卖双方、中介方各自承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。 第三，从经纪机构与委托人的关系上看，在房地产居间活动中，经纪机构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机构与委托人相互之间有较长期的合作关系。 第二节 房地产经纪的特点及其存在的社会意义 一、房地产经纪的特点 房地产经纪作为一种房地产领域的中介服务活动，具有以下特点： （一）房地产经纪的服务性 房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业属于服务性行业。服务具有三个特点：一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三是不可储存性。 （二）房地产经纪的专业性 房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是一种极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一定的房屋建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文知识、房地产产权制度、房地产相关法律法规等方面的专业知识和从业经验。 （三）房地产经纪的地域性 房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各种条件的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。由于房地产政策也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和房地产产业政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法规与政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。 （四）房地产经纪的委托性 房地产经纪企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。 （五）房地产经纪的有偿性 房地产经纪企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原则进行交换。房地产经纪服务的报酬和利润，表现为“房地产经纪服务