【中原】2009三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告.ppt

户型配比 建议 4 物业类型 2012年 2011年 战略实现 面积区间 （㎡） 建面比 套数比 面积区间 （㎡） 建面比 套数比 大独栋 350-400 5% 2.5% 350-400 5% 2.3% 明星产品 中独栋 180-250 80% 70.9% 180-220 77% 66.6% 形象+利润产品 小独栋 80-135 15% 26.6% 80-120 18% 31.1% 现金流产品 注：大独栋产品为本项目的明星产品，量少，主要起到拉升项目形象的作用，此处按经验值5%进行建面配比。 小独栋实现快速回现，中独栋贡献利润，大独栋创造形象，三者的合理配比能保障项目快速回现，摆脱资金压力 物业发展建议思维导图 出发点 实现快速回现和高溢价 涵盖内容 户型配比及设计建议 合理的户型配比保障项目快速回现 高度假品质的打造 空间打造 功能打造 趣点打造 打造最佳的G.M.S复合型资源 打造最佳的相对私密性 打造最畅销的高度假品质别墅 打造最高级别的高尔夫会所 整体发展战略 项目个性提练 短板 效应 核心 优势 个性实现的核心问题 边界理论 户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高度假品质 空间打造 大松散空间，少隔断； 注重灰空间的处理与强化 功能打造 弱化部分生活功能，增强套房功能；适当增强室外活动空间功能 趣点打造 强调景观与采光：下沉庭院，挑高客厅，大面积窗户等 高度假品质别墅 户型KPI * 少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求 大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅 空间打造 1 大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响，更符合高度假品质的舒适度要求 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔 别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感 门廊-温哥华森林 空间打造 1 灰空间之入户处理：增强别墅的私家领地感 手法一：入户门廊 手法二：院门 入户处理 灰空间之观景休闲露台：可大大加强客户对空间的感受 观景休闲露台的过渡空间强调尺度和变化 大大加强了客户对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台 海景 海景 2F主卧 1F餐厅 海景 露台 客厅 娱乐间 空间打造 1 自然过度 空间打造 1 灰空间之吊脚楼：将室内空间自然延伸到环境中，不算建筑面积，提高产品性价比 功能空间要彰显度假别墅特质，小面积产品可适当弱化部分生活功能，但是一定要适当增强套房功能 功能打造 2 客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小 卧室结合衣帽间、浴室、 情趣空间等设置成功能齐备的套房，保证私密性和便利性 将部分功能空间（如客厅与餐厅）结合布置 功能打造 2 室外活动空间要强化，大面积私家园林院落、大露台、私家泳池是高度假品质别墅不可或缺的 大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素 露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方式 泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，客户可随意分配各类使用功能 下沉式庭院可以部分解决地下室采光问题 增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，实用性强 趣点打造 3 可设计下沉式庭院，解决地下室采光问题，同时增强室外空间层次感 可以将客厅挑高，提高开敞度，凸现尊贵感 趣点打造 3 小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度 客厅挑高后，空间会显得大气疏朗，采光和通风会更通透，同时便于营造出奢华的氛围 ，凸现主人的尊贵感 强化卧房的景观、通透和采光，特别是主卫生间的景观面，客户的关注度较高 趣点打造 3 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域 对主人套房来说，享受级的卫浴空间是提升整个别墅舒适度的关键 次要功能空间大面积使用采光窗，能有效改善功能面积不足带来的压抑感 产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感 次要空间的多面采光窗 趣点打造 3 第三部分 研究方法回顾 个性实现的核心问题 边界理论——基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论，实现项目的个性打造是该理论的核心出发点，与后期营销的卖点打造形成一脉相承的体系。 资源 区位 规划 … 核心优势 项目之长 项目 个性提练 唯一性 目标 限制 规划 条件 … 短板效应 项目之短 边界理论的运用 基于个性实现的整体发展战略 整体发展战略 基于解决核心问题的战略途径1 基于解决核心问题的战略途径2 基于解决核心问题的战略途径… 项目 整体定位 形象定位 客户定位 产品定位 战略定位 项目启动策略 战略举措的实施途径１ 战略举措的实施途径２ 战略举措的实施途径… 物业发展建议 物业 发展建议 * Thanks for you