【中原地产】2010东莞松山湖_长城世家二期营销战略及策略101P.ppt

从客户、价格和区域位置来综合对比 深圳微博热点制造 市场客户帐号：用微博记录长城世家重要事件、并值得记录的商务、时尚、生活事件，并邀请网络推手进行轮番灌水，提升主题排行榜，引起社会关注。 具体社会热点制造： 1、长城世家二期，洲际行馆盛大起航。 2、大型项目活动的前期预告和后续报道。 3、项目销售期间，各实效信息的发布。 4、客户参与活动后，相关感言的发布。 …… 项目专业评价帐号：由专业人士对项目进行客观评价，可邀请网络剑客及知名地产策划人对该版块进行炒坐，同时该帐号还兼备客户投诉功能。 备注：可安排客服部对微博的客户评论进行回复，并跟踪解答客户疑问。 深圳微博热点制造 [中原庞大的资源库] 客户系统 非常规小众营销二 中原渠道启动方式： 连动深圳中原近200多个三级市场地铺资源，近20多年的客户沉淀，进行全方位转介推荐： 中原启动长城世家专场推介会： 针对项目进行专场推荐，并设立奖励基金，推动转介顺利进行； 二、三级转介联动 凤凰之舞五 ：用尽所能，多渠道营销 深圳转介计划 项目价格体系 Part C.4 片区价格 片区价格承受力 价格天花板\ 权重：70% 价格制定四维方阵 基准价 临界精准价 相似产品参照 正轨市场比较 理性价格空间 权重：30% 附加功能 价格增值能力 实际成本空间 权重：100% 客户指导 心理价格指导 心理溢价空间 （70%片区价格+30%相以产品+100%附加值） （客户指导x%变量） 基准价格制定（片区价格） 对于长城世家而言，其它两大楼盘因规模、景观及产品素质已成为片区价格的标杆，因此，以此做为片区价格范围； 1.2-1.4万元/平米 120-220平米 片区价格 1.1-1.3万元/平米 160-190平米 锦锈山河 1.5-1.7万元/平米 120-220平米 虹溪诺雅 价格 产品 片区价格 片区价格承受力 价格天花板 规模、品牌 产品档次 景观 湖景资源不足：-20% 地段优势更佳：+5% 规模略小： -5% 对比 对比 对比 与以上两大项目相比较 片区价格来看，我们预估为片区价格-20%： 9600-11200元/㎡ 基准价格制定（附加功能） 对于长城世家二期而言，考虑无学位，又因其产品为中小户型，可通过精装功能来进行提升项目档次，同时可控制总价及成本； 附加功能 价格增值能力 实际成本空间 权重：100% 普及 片区标杆楼盘 极少，难接受 东莞 500-800元／平米 1000-1500元／平米 1500-2000元／平米 配套 普通 精装 豪装 装修档次 根据以上来看，本项目具备打造精装－豪装的支持； 考虑到装修后，对总价的增加，必然增加购买成本； 考虑到客户在选择时，以度假＼保值做为主要手段，对较高装修成本比较敏感； 同时，考虑到三房，可采用灵活的可选择装修套餐； 因此，本项目的装修标准定义为： 片区标杆性楼盘－－1000元／平米(总价增加6-10万内) 基准精装价格初值 基准价格 装修增值:1000元/㎡ 9600-11200元／平米 10600-12200元／平米 ＋ 中原通过当前基准价格预测： 临界精装价格估值 市场正常升幅+2% 10600-12200 元／平米 莞深价格洼地填充+ 3% 原始基础价格 增值通道 营销推广全面铺开提升+ 4% 现场展示有效拉升+ 3% 中原团队操作信心+ 2% 12084-13908 元／平米 〖临界精准价＝基准价×（1＋14％〗 新丝路世界模特大赛分站点 报告回顾 松山湖的世界籍多元个性 项目的定位：松湖中央·洲际行馆 本项目的营销策略：短期引爆松山湖，建立全新“行馆”生活理念 本项目的价格预测:12084-13908元／平米 汇报完毕 感谢聆听 The end , thanks for your attention . * * * * * * * * * 时尚领袖建立策略 聚焦行馆：制造事件话题 行馆开幕：正式火爆开馆 体验行馆：行馆品质磁场 聚焦 期间：5-6月份 目标：蓄客 ——制造事件话题 推广节奏安排 行馆聚焦事件-----产品推荐会即国际兰蔻时尚秀场 事件时间：5月份初 事件地点：松山湖凯悦酒店 营销结合：二期产品初次展示，告知一期客群，并进行蓄客准备 客户对象：邀请长城世家一期客群及莞、深中原高端客群 行馆聚焦一 法国兰蔻（LANCOME）于1935年诞生于法国，遍布全球163个国家的品牌 ，流行于巴黎时尚秀场的高端化妆品牌，在东莞发布尚属首次，并以此在松山湖凯悦酒店发布，以增强松山湖时尚个性； 松山湖创意拼图活动 行馆聚焦二 行馆聚焦事件------创造吉尼斯纪录，大型时尚拼图活动 事件时间：6月初 事件地点：湖滨公园 营销结合：二期产品蓄客，现场正式蓄客中 客户对象：松山湖企事业单