【商业地产】星彦-昆明嵩明项目定位及发展战略报告-186PPT-2007年.ppt

顾问的责任 项目工作背景说明 甲方已经取得项目地块的国有土地使用权； 项目占地规模10平方公里，即15000亩； 项目位于云南省昆明市嵩明县杨林工业区西面，金山生态园北面； 本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。 工作进度 需解决核心问题 通过实地调研，结合发展商目标、我司对区域开发的观点，针对本项目，我司认为本报告需要解决以下主要问题： 报告思路 区域发展模式理论研究 区域发展模式理论研究 宏观背景研究——云南印象 处于西南边陲，为连接东盟要塞，世界门户。 宏观背景研究——云南印象 宏观背景研究 宏观背景研究 宏观背景研究——昆明GDP状况 宏观背景研究——昆明GDP状况 宏观背景研究——昆明旅游发展 宏观背景研究 宏观背景研究 宏观背景研究 宏观背景研究小结 区域背景研究 区域背景研究——杨林 未来发展性质与目标 未来发展预测 区域背景研究 区域背景研究 区域背景研究 房地产市场分析——整体态势 房地产开发热度占云南首位，是云南人居首选城市。 房地产市场分析——整体态势 供需状况 房地产市场稳中求升，后劲突出，市场需求较旺。 房地产市场分析——政府态度 2005年7月，继昆明房地产调研后，秦光荣省长提出： “对新增住房实行全面规划、综合开发，鼓励成片开发…… 从解决住房短缺需要向满足住房需求和优化生态并重的开发模式转变…… 从低品质住宅向高品质、长寿命的住宅转变…… 打造“住在昆明”的城市品牌。” 2007年6月9日，第四届泛珠高层论坛及与东盟商务官员对话中，秦省长提出： “加强以新能源、现代物流、信息、体育、文化创意、房地产、环保为主的新兴产业合作。” 房地产市场分析 房地产市场分析——片区特征 房地产市场分析——市区楼盘分布 2007年在售代表楼盘分布示意图 房地产市场分析——未来市场研判 房地产市场分析 房地产市场分析——别墅市场分析 房地产市场分析 房地产市场分析 地块资源分析——区位四至 地表地貌 地块资源分析 区域发展模式理论研究 增长极分析——区域发展模式选取 增长极分析——增长极选择思路 养生产业研究 养生产业研究 养生产业研究 养生产业研究——项目养生产业发展可能性分析 体育产业研究——体育产业分类 竞技体育 体育产业研究——案例（竞技体育） 墨尔本奥林匹克体育场 体育产业研究——案例（休闲体育） 体育产业研究——项目体育产业发展可能性分析 有利因素 项目地处军马场，有“名气根源”基础； 马运动有利于调养身心，健身美体作用； 高尔夫对房地产的提升作用极大； 可作为房地产配套，提升房地产物业价值； 成功引进体育产业可提升区域的经济环境。 临空产业研究——临空产业空间结构 临空产业研究——典型案例分析 临空产业研究——典型案例分析（国外其他案例） 临空产业研究——典型案例分析（首都航空城） 临空产业研究——项目临空产业发展可能性分析 生态农业产业研究 云南生态农业一般为生态农业示范园区，起步发展较晚，发展成本较高。 云南的天然气候利于农业的生产，重点优化蔬菜、瓜果、烤烟、茶叶、花卉、药材等经济作物的布局。 生态农业产业研究 葡萄园和农庄生活，赏峡谷美景和山脉气势，房地产一般作为生态休闲农业项目的住宿配套。 生态农业产业研究——项目生态农业产业发展可能性分析 旅游产业研究——云南旅游产业概况 旅游产业研究——典型案例分析 旅游产业研究——项目旅游产业发展可能性分析 创意产业研究 创意产业研究 创意产业研究——项目创意产业发展可能性分析 项目产业初步选择 增长极选择思路 竞争区域分析——呈贡新城 竞争区域分析——竞争策略 竞争区域分析——石林、大理、丽江 阿诗玛文化源头，国家五A级风景名胜区，世界自然遗产，国际旅游胜地； 当地房地产市场价格水平不高，缺少高档次高价位的物业。 竞争区域分析——竞争策略 项目开发战略——产业发展战略 项目开发战略——项目产业初步选择 项目开发战略——产业发展战略 项目开发战略——产业发展战略 项目客户定位——定位依据 项目客户定位——客户构成（高档产品） 项目客户定位——客户构成（普通类产品） 项目客户定位——客户变化 客户心理描述 项目客户定位 项目客户定位——客户心理描述 项目客户定位——客户心理描述 项目客户定位 项目客户定位 项目客户定位——客户心理描述 项目客户定位——消费心理与项目契合度 项目开发策略——项目可行性判断 项目可行性判断—市场技术可行—案例借鉴 项目可行性判断—未来市场开发量预测 项目可行性判断—未来市场开发量预测 项目可行性判断 项目可行性判断 启动区策略——开发时间建议 启动区策略——开发时间建议 启动区策略——选址策略 启动区策略——产品策略 启动区策略——高尔夫与别墅之区位关系 建议启动区产品中的高尔夫设在二期用地范围内。 一