【新景祥】2010-经典豪宅价值研究-183P.2-01.ppt

土地资源指标 私家庭院面积 私家庭院完整性 景观资源指标 视野开阔度 特征景观的私家享有 达标动作 关键驱动 因素 1. 地 2. 环 段 境 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格 800 700 碧水庄园 400 550-600 优山美地 1200 500 晴翠园 600 460 西山美庐 700-1200 1400 财富公馆 300-800 560-640 长岛澜桥 300 380 西山美庐 1000 1100 东山墅 600 488 东山墅 800 620 碧海方舟 500 500 碧海方舟 全部庭院面积㎡ 建筑面积㎡ 项 目 主要在售项目私家庭院的面积状况 ?目前市场上豪宅别墅私家庭院面 积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1 的关系： 地上建筑面积600㎡，庭院面积 约在400-600㎡间；地上建筑面积 600-1000㎡，庭院面积约为800- 1000㎡。 豪宅别墅私家庭院分为： -前院：入户院，距社区路约10-20m -后院：集中庭院通常位于后院 -侧院：单体左右间距所需，使用频 率低 ■高尔夫 ■姜庄湖 碧海方舟 - ■超大人工湖 碧水庄园 - ■中央人工湖 优山美地 ■南侧绿林 ■ 温榆河岸 晴翠园 - ■人工河道 财富公馆 - ■自然河道 长岛澜桥 ■山景 ■中央流动线性水系 西山美庐 - ■ 中央人工湖 东山墅 其他景观 水景 项 目 北京的豪宅别墅项目绝大多数将水景作为项目最大的卖 点，临水而居已经成为千万别墅必备条件 碧水庄园24万平米的湖面 西山美庐内部宽7-10m的公共水系 别墅单体依水而居、线性排布，景观丰富的同时享有开阔 的视野，由此成为绝大多数项目的畅销产品。 长岛澜桥引入的温榆河 支流，建造贯穿豪宅别 墅区的宽阔河道。豪宅 别墅居于河道两侧，视 野开阔、景观丰富，私 家水岸的享有明显高贵 于社区内的其他产品。 22套别墅在短时间内以 3套/月的速度快速消化 完毕。 自东山墅楼王位置观水 碧水庄园千万别墅沿湖而 居，线性排布，每户拥有私 家水岸。 建筑左右间距 户前院尺度 单体规划布局 达标动作 关键驱动 因素 1. 地 2. 环 段 境 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 6. 建筑风格 车行路 10 m 碧水庄园 15-25m 8-12m 北京玫瑰园 15 m 7 – 8 m 优山美地 20 - 30m 10 m 晴翠园 20 - 30m 8 -10 m 财富公馆 - 6 – 8 m 长岛澜桥 20 - 30m 6 – 8 m 西山美庐 10m 7-10 m 东山墅 7-15m 6 – 8 m 碧海方舟 前后间距 左右间距 项目名称 别墅单体间的距离，在一定程度上体现了 别墅的价值 前后间距： 豪宅别墅的布局，大多为沿资源走向的行列式布 局，车行路作为别墅前后间隔的一部分，可使得前 后间距达到20-30m。 组团式布局的别墅，不存在南北正向间距，建筑斜 向间距可达8-10m。 左右间距： 项目调查显示，目前北京豪宅别墅的左右间距大多 集中在6-10m。 客户对现有项目间距的接受度较高 豪宅客户对于建筑间距的关注度相对较低，认可“土地稀缺所造成的建筑密 度大”的事实，因此大多可以接受市场上常见的6-10m左右间距，前后间距 20-30m。 对于间距过小的大面积别墅，应更注重利用庭院和户型设计避免对视影响。 碧海方舟 西山美庐 -左右间距仅为7m，但到访客户在被 高尔夫景观打动的同时，对间距的关 西山美庐在利用户型设计避免主要空间对视的处理手法深受客户认可。 注程度很低。 - ■ 碧水庄园 - ■ 大湖山庄 ■ - 优山美地 - ■ 晴翠园 - ■ 财富公馆 - ■ 长岛澜桥 - ■ 西山美庐 ■ ■ 东山墅 ■ ■ 碧海方舟 组团式 行列式 项目名称 在单体规划方面，豪宅别墅大多以能保证视野开阔度的单 排行列式布局为主，辅以组团式布局已实现容积率要求 沿资源走向的行列式布局- 大湖山庄总体规划图 沿资源走向而成的行列式布局，可以实现社区公 共景观的别墅私有化、保证建筑单体与庭院内的 开阔视野，且可通过车行路扩大别墅前后间距， 不存在斜向间距过近的弊端。 行列式布局在一定程度上影响别墅居住的私密性，通常会 采用扩大前院尺度和户型调整来规避 同组团式布局相比较，行列式布局使得沿路别墅均受到过往车辆的干扰 处理手法一：增加前院与车行路的距离 处理手法二：将首层客厅与二层主卧区等主要居住空间朝向后院布置 关键驱动 因素 1. 地 2. 环 段 境 3. 户均资源 4. 居住私密性 达标动作 5. 户型设计 6. 建筑风格 1400 财富公馆 6