【精品】2010年南京市商业网点规划局评审稿.ppt

南京市商业网点规划（评审稿-局审） 前言 专家评审会主要意见 更多考虑发展需求和市场调节，增加规划弹性 优化商业中心体系 考虑不同群体需求特征，突出各商业中心特色，考虑与文化、旅游、休闲等其它公共设施的协调发展和相互促进；进一步研究交通对各级商业中心及商业设施的引导作用，满足可达性与停车需求； 对规划文本和图则表达做进一步完善。 几个主要问题 规划引导的度和市场调节的度 河西中心问题 南站中心与江宁中心关系问题 与旅游文化结合的特色街 汽车市场、二手车市场、加油站规划等 报市政府审批范围（图则） 一、概述 二、理论研究和经验借鉴 三、现状分析 四、规划发展目标和战略 五、商业中心体系规划 六、规划布局 七、实施保障措施 一、概述 1、规划认识 2、规划思路 3、规划期限和规划范围 4、规划内容 5、规划依据 6、概念界定 1、规划认识国际影响—入世后兑现的承诺国内环境—科学发展观的提出 南京要求—城市发展目标的实现 社会经济发展目标 城市空间发展战略 2、规划思路 2、规划思路 3、规划期限和规划范围  5、规划依据 6、概念界定——零售商业 6、概念界定——零售商业 6、概念界定——商品交易市场 商品交易市场 有固定场所、设施，由若干经营者入场经营、 分别纳税，市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。 批发市场 主要是相对于零售网点而言，是指商品主要进行批量交易，经营者主要是批发商，一般不针对最终消费者的商品交易市场。 专业市场 指由市场所有者提供销售场地和相关设施及服务，众多经营者销售某一类商品或若干类具有互补和互替关系的一大批商品，以现货批发为主，兼顾零售的交易场所。 6、概念界定---商业街 商业街定义 指具有一定长度（300～500米），商业网点集中，辐射全市及更大地区、具有鲜明特色的街道。 商业街分类 按经营商品分 综合性商业特色街 专业性商业特色街 按等级分 市级商业街 区级商业街 6、概念界定---物流基地 物流基地 指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，具有一定规模和综合服务功能的场所。它面向社会提供专业物流配送服务，对城市或区域商业流通具有骨干作用。 本次规划重点 重点对具有区域性流通服务职能的物流基地和为本地区服务的物流配送中心提出规划布局构想。 二、理论研究与经验借鉴 1、理论研究 2、国内外城市发展历程与经验 3、对南京商业发展规划的启迪 4、南京商业发展的态势 1、理论研究 综合理论 商业组织、商业活动、商业环境、土地利用、资金来源、公共政策等 商业区位理论 经济区位、需求区位、市场区位、消费行为区位、信息区位 店铺选址方法 经验法、等级排序法、权重分析法、回归模型法、区位分配法等 商圈测定模型 零售重力模型、哈佛模型、现场技术法、顾客跟踪分析法 商业空间郊区化 郊区化四次浪潮：人口、制造业、商业、办公 零售业态与零售模式 零售之轮（轮回、旋转）、生命周期理论、制度竞争理论 连锁化、大型化、现代化 消费者研究 消费心理、消费行为分析 出行分析（个人、家庭、社区） 空间结构研究 动力机制研究 2、国内外城市发展历程与经验 香港 交通设施引导大型购物中心离心化发展。 连锁经营、无店经营的商业方式 四级商业中心体系 政府的调控措施：经济方面、行政方面 上海 商业格局开始走向区域均衡化。 商业街的开发注重特色化。 大力发展居住区商业。 3、对南京商业网点规划的启迪 发展策略方面的借鉴 确立合理的商业网点的发展战略框架，形成合理的用地开发时序。 深入研究商业网点布局对政府、企业、公众三者利益均衡关系。 要发展有鲜明特色的商业街，注重商业街的定位，增强其竞争力。 保持一定的零散度，保护和市民生活息息相关的中小网点的生存。 人口郊区化和商业中心离散化的互动 南京正处于城市郊区化的加速时期，应开发适应城市郊区化的零售业态，重点强化交通线与商业间的互动关系。 商业中心的空间离散化是城市发展的需要。大型购物中心的郊区化是城市发展必然的趋势，快速干道交通是商业布局空间形态变化的重要影响因素。 业态发展的借鉴 商业网点应走综合化道路，可以延长传统商业业态的生命周期。大型购物中心是当前业态发展的趋势。 商业用地和网点规划应富于弹性，应考虑未来无店经营方式等新型业态的发展。 经营方式上的借鉴 南京应重视商业配套设施的建设和连锁化经营，降低城市商业运作的整体成本，增强本地商业与外资的竞争力。 商业经营理念的借鉴 商业领域必须创新才能求发展。如主题购物中心对南京市百货业的改造和转型有很好的借鉴作用。 以消费者需求为导向的理念发展商业网点。 实施管理方面的借鉴 政府要及时制定商业相关的法律法规，作为商业网点审查的依据。 要系统研究城