【精品】上海市觀庭别墅项目竞标提报.ppt

一場學術與建築的人文之旅。 今年別墅市場預估 预期莘闵、松江、青浦徐泾、青浦赵巷在2006年上半年的 新建楼盘数量将超过20个，而其他浦东、南汇等区域的新 建楼盘数量也都较高 由于别墅项目供应体量大， 2006年仍是一个消化存量的过程 中端别墅市场竞争加剧 中端别墅300万－500万元的产品一直是市场供应大户 在购买者呈纺锤型市场需求形态中 一部分缺乏交通优势、没有特色、推广无力度的别墅 销售危机逐渐显露 我們的优势一 1. 莱特式建筑风格个性鲜明: 百年建筑大师经典的草原式别墅 原汁原味复制上海 成为上海别墅市场中独树一帜的建筑类型… 展现纯正美国莱特风格的独立别墅 我們的优势二 2、每户地上两层，超高挑空，扩大空间感，大客厅、大露台、 大主卧 两百多平米的合理空间拥有三、四百平米的奢侈感 约两百平米的超大半地下室设计，功能多样， 带卫生间，可作佣人房、SPA、健身房等用 途，并采用人性化的抽水设备，让地下室持久干爽。 我們的优势三 3、建筑用材、施工工艺极为讲究，由里而外，由下而上 全方位体现建筑师精益求精的豪宅设计理念， 使建筑本身 既美观又耐用，从而大大提高了本案的品质。 未來可能成為我們优势… O（机会） 1、国家别墅用地管理审批越来越严，别墅用地的大副减少，使别墅产品逐渐成为稀有商品，物以稀为贵，目前的土地相关政策对销售而言是有利的。 2、A9高速将会开设徐南路下口，通车后从市区开车到到本案的时间至少可减少20分钟，给客户在交通方面提供了很大方便。 我們對於客源的探索… 成交客户中本地客户的购买能力较高，占了总量的55% 港台及外籍人士（主要指外籍华人）分别占了总量的27％和18% 港台及外籍人士购买比例不断提高，一方面是由于上海的别墅产品无论房型还是小区环境上已愈渐成熟 别墅用地本身的稀缺性 我們對於客源的探索… 另一方面也是由于虹桥和古北这两大港台及外籍人士聚居区已趋于饱和，迫使他们在附近寻求新的高档居住区 而沪青平别墅板块的发展已形成一定的规模，周边生活配套设施也比较完善，到原本社交及生意往来所在的虹桥或古北都非常方便快捷，所以随着时间的推移，这一比例还会逐渐提高 我們對於客源的探索… 成交客户中，年龄在31—50岁间的占了总量的85％， 这些家庭人数一般在3~6人。 在事业上他们都是成功人士，凭借自己丰富的生活阅历和一定的财富积累，对自身的物质生活和精神生活都有着较高的准则和要求。 在产品介绍时，应突出产品价值和其特有的优势，以与之生活品质相匹配。 我們對於客源的探索… 别墅买家主要由几部分组成： 1、? 私营企业老板 2、? 外企或合资企业董事长或总经理 3、? 外企驻沪官员 4、?国际大企业金领 作为“金字塔”里的顶尖人物，地位、品味、层次、收入都是绝对的，所以在广告方案的制定一直到销售现场的介绍，都要抓住其特殊的购买心理，找准切入点，重点突出本案的独特优势，激发其购买欲望，坚定其购买信心。 我們對於客源的探索… 墅市场有一半成交量是通过介绍的，而这正提醒着要注重服务品质的提升以及和老客户之间的感情联络。 另有将近30％的客户是通过固定媒体了解市场的，由此可见长期的固定媒体投放能有效的扩大本案知名度，提升品牌形象，是客户购买的信心保证。 我們對於客源的探索… 通过对别墅客户的成交因素进行统计分析后看出，客户在成交前考虑的因素主要集中以下几个方面： 1、价格：价格一直是客户考虑的首要因素，怎样让客户觉得我 们本案是物有所值且拥有具大的升值潜力，才是成功销售的关键所在。 2、花园面积：客户对产品的要求越来越高，另一方面同行业之间的竞争也日渐激烈，使客户本身对产品的认识也在逐步提高。 3、小区环境：相对首次开盘的别墅，客户特别关心小区今后的环境是什么样的。 我們對於客源的探索… 4、房型结构：别墅的房型结构一直是得到绝大部分客户十分关注的，于房型的多样性、是否带底层的物业、房型的内部结构、布局是否合理、功能区的大小控制是否恰到好处，这些都是别墅买家的关心重点。 5、建筑面积：现在客户对产品在功能、动线及空间利用上的要求越来越高，这势必在原有基础上适当增加建筑面积，才能满足设计需要。 6、升值潜力：房价连续性的上涨，投资客的逐渐增多，使得客户对整个别墅市场的升值潜力越发关注。 我們對於客源的探索… 7、景观：一套物业是否拥有开阔