【精品】包头市保利拉菲公馆2011年营销策略提案102P.ppt

01 推广渠道建议——深度挖掘 关于推广渠道设置 常规渠道：短信、广播、户外、公交车身、地缘围挡 差异化渠道：渠道改善、深度挖掘、渠道创新、现场包装 深度挖掘 客户增值服务：老客户深度挖掘 深度挖掘保利·拉菲公馆一、二期、保利花园的成交客户， 他们都具备较强的经济实力、家庭人数及亲友辐射广泛， 对保利品牌有着一定的忠诚度！ 渠道建议：客户通讯、暖场活动等 01 推广渠道建议——深度挖掘 保利业主圈层维系 客户通讯形式（双月刊、也可采用海报形式）， 持续传播项目信息及法式文化内涵、精装及户型卖点 01 推广渠道建议——渠道创新 视频广告类：制作本案实景/3D宣传片 以拉菲会所及园林为背景的、 凸显法式生活的历史感和故事性！ 适用渠道：客户领取、售楼处电子屏 光碟信息：产品卖点等 把品牌文化、拉菲项目沉淀掠影 产品卖点等制作成光盘 可以将大量项目价值及信息 以更直观的途径传递给客户 适用渠道：随楼书赠送 01 推广渠道建议——现场包装 样板间 2011年我们具有6个样板间，涵盖产品线的大多数户型 应该注意样板间装修的差异化 小户型温馨体现实用性和生活气息 大户型奢华体现豪宅调性和仪式感 01 推广渠道建议——现场包装 售楼处 结合活动布置相关物料 平面类：流动相框（美术作品、摄影作品、相关文化） 立体类：装修材料展示 声像类：影片、音乐、专栏影像作品 关键词： 翻新：壁纸、卫生间、水杯、 资料架、沙发等多数破损或者 污脏 VIP室：充分利用，影音室 外部因素 宏观市场分析及预判 区域市场分析级预判 市场及政策总结预判 内部因素 本案销售总结 本案货量盘点 本案销售条件 2011年营销工作 整体思路 推广策略 活动策略 支撑策略 价格策略 蓄客策略 推货策略 01 2011年营销活动思路 组合式营销活动 不同规模、不同目的、不同形式的活动组合 主题活动 规模：中 目的：提升项目档次，制造口碑，结合销售策略 形式：奢侈品展、节日主题、运动主题等（如红酒鉴赏会、五一嘉年华、少年高尔夫） 暖场活动 规模：小 目的：提升售楼处人气，维护新老客户，制造口碑，结合销售策略 形式：小型聚会，参与性强，与生活相关（如蛋糕节、台球比赛、插花节等） 公关活动 规模：大 目的：提升项目市场关注度，提升项目档次 形式：大型品牌或者资源联动（如产品推介会、和乐大使选拔赛） 01 2011年营销活动思路 2011年营销活动种类设定建议（不包括开盘活动） 亮相 交楼日 皇家园林体验 客户维护 节假日 公关活动 产品推介会 主题活动 交楼体验日 主题活动 示范区开放 暖场活动 皇家园林为场所 暖场活动 蓄客期新客户维护 热销期老客户口碑 结合小假日 主题活动 五一、十一长假 结合促销策略 加上可能延续性的活动：少年高尔夫第2季、和乐大使第三届 2次 公关活动 4次 主题活动 10次 暖场活动 2011年营销活动主线 3月 4月 5月 6月 7月 9月 8月 10月 11月 12月 1月 2月 亮相 交楼日 和乐大使 五一节 国庆节 重要节点 配合活动 2011 金装保利 隆重登场 五一嘉年华 正式接受预定 拉菲生活 正式开启 贵族生活 今日起航 与国同庆 二次开盘 少年高尔夫第2季 携手宋祖英 歌咏大赛 2011，保利新品 谦动鹿城 2011保利新品发布会 携春晚之势 席卷鹿城 举办时间：2011年3月 举办地点：香格里拉 举办目的：拉菲、花园闪亮登场 活动内容：新品推介 活动流程：保利地产介绍 两项目规划理念 精装设计理念 其他卖点设计理念 相关部门领导、专家发言 刘谦互动出席 参与人员：新老客户、相关政府部门、设计师等相关人员、保利领导 贵族生活 今日起航 保利拉菲公馆一期交楼仪式及皇家园林开放日 活动构思： 一期业主安心体验 制造良好口碑 新蓄客户亲身感受 提升购买忠诚 物业 内外部市场整体小结 竞争分流了客户 竞争造就了市场（产品与营销模式） 竞争提升了区域价值 激烈的竞争市场中抽丝剥茧 差异化直接竞争项目，运用好竞合关系 提高精装项目市场接受度，有效提高去化速度 外部因素 宏观市场分析及预判 区域市场分析级预判 市场及政策总结预判 内部因素 本案销售总结 本案成交分析 本案销售条件 2011年营销工作 整体思路 推广策略 活动策略 支撑策略 价格策略 蓄客策略 推货策略 01 01 保利拉菲公馆一、二期营销工作回顾 客户到场的决定因素——口碑、推广力· 文化、园林、会所、大堂、销售信息、推荐户型 统一的只有调性——品牌的底蕴、豪门贵族的气质 不同的是更新点——销售信息、新卖点 客户成