上海地区房地产开发流程.ppt.ppt

房地产开发流程 抛砖引玉 第一节 土地权证、用地规划许可证（规土局） 第二节 建设工程立项（发改委） 第三节 设计方案审批、建设工程规划许可证（规） 第四节 建设工程施工许可证（建委） 第五节 住宅项目开竣工报审（房管局） 第六节 施工过程中的配套 第七节 竣工阶段配套工程 第一节 土地权证、用地规划（规土局） 1、签署国有土地使用权出让合同 （附件建设工程规划设计要求） 2、支付土地出让金 （土地面积测绘由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积） 3、申请办理用地批准书 4、领取国有土地使用权证 5、申请办理建设用地规划许可证 （国有土地使用权出让的建设工程为领取） 我们今天讨论的国有土地招拍挂项目，是比较简洁的，用不着做项目选址意见书和建设工程规划复核条件。我今天讲的报批材料等都是针对房地产开发项目的，很多材料我都简化了，比较繁琐的书面要求，不是关键的重点都被省略了。 项目选址意见书 项目选址意见书主要针对三种情况 1）新建、迁建单位使用土地 2）原址扩建的使用土地 3）改变土地使用性质（比如茗馨的酒店项目，酒店变为商住，古猗二期就是2比8的商住） 建设工程规划复核条件 建设工程规划复核条件 1）原址拆建是需要申请的《建设工程规划设计要求》，是需要报批的。 2） 我们国有土地是出让合同的附件。 ? 房管局需要支付部分住宅配套费。 （可以报送住宅开工计划时办理） 至此房产开发的“五证、两书”中的两证就齐全，下面简单介绍一下五证 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。当然现在规土合并了，这个基本不存在了。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出土地使用权证。这种让土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 第二节 建设工程立项 立项，我理解是计划经济时代留下的产物，批准的部门是计划委员会，现在是发改委。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。其实可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。也很难说清楚。以前立项与其他程序的先后关系有的时候也是连环套。比如要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但是环评的一项主要前提材料就是立项批文。上海目前管理的比较好。但是资料经常也与网上的不符合。需要办证中心窗口拿资料。 上海的立项分类 A、审批制 凡由政府直接或间接投资的建设项目 B、备案制 土地通过招拍挂取得土地，不使用政府性资金投资金 建设、未列入《上海市政府核准的投资项目目录细则》 C、核准制 1）划拨用地项目 2）土地招拍挂项目，不使用政府资金投资建设,已列入 《上海市政府核准的投资项目目录细则》 审批制所需流程 办事流程随着政策变化，不一定能全部说清楚