业主项目管理内容和业主工程师职责.ppt

业主方项目管理的内容和业主工程师工作职责的履行 中珠房产 朱金津 2011年8月 引子： 业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期分别进行安全管理、投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理及组织和协调主要七项工作，即三控三管一协调。 项目管理的内容按时间顺序可分为三个阶段：项目前期管理（包括立项、规划、设计、开工审批等各项管理）、工程施工阶段的管理(包括工程质量、进度、投资、安全控制及承包商、供应商、设计及其他单位的管理等)、竣工移交、项目后评估等阶段。业主项目管理就是进行全过程的工程项目总控制。 工程项目业主作为未来工程项目的所有者和建设市场上的买方，对项目目标实现起主导作用，是工程项目的责任主体，工程项目业主应当依法认真履行自己的职责。改革开放以来，建筑市场比较混乱 ，各种违法、违规现象层出不穷。各责任主体普遍不重视质量，因此，现阶段强调业主方项目管理显得尤其重要。 结合本人在项目管理上的经验及相关资料，谈谈业主方的项目管理内容及相应职责的履行。 一、业主项目管理的内容和重点 1、项目前期的管理（开工前的项目管理）： 这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、施工图的优化以及承包商的选择。 重点 设计管理：编制设计任务书，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。 ?2、项目中期的管理（施工阶段的项目管理）这一阶段项目管理的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用的计划与审核。 重点 现场目标控制：质量目标控制、进度目标控制、投资目标控制、安全目标控制 3、项目中后期管理(竣工验收后的项目管理)重点 组织单位工程竣工验收，办理建设工程竣工备案手续。 二、最关键、却易被忽视的三个环节 工程项目自身的特点决定了项目控制的工作重点，就是控制项目的进度、成本及质量等指标。作为业主方，就是希望通过对投资项目的全过程有效控制，从组织、技术、经济、合同等方面着手，达到减低成本，提高效益的目的。以下三个环节是在业主方工程管理中最关键而有时却又容易被忽视 ： 1、阶段成本控制 2、技术协调 3、风险管理 1、阶段成本控制 尽管设计费在建设工程全过程费用中一般只占建安成本的1．5%~2%，但对工程造价的影响力可达75%以上，扩初设计阶段经济影响可达90%．设计质量的优劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力的投入量。 在工程设计实例中发现，不少设计人员重技术，轻经济，随意提高安全系数，造成一定浪费。所以业主方应充分发挥和利用自己的技术优势，应认真审核设计，及时发现问题，以免扩初设计批复后，存在的技术经济问题难以解决。 针对当前普遍存在的因设计不精、设计深度不够而增加工程造价不确定因素的情况，可积极推行限额设计，以有效控制造价。即先按项目投资估算控制方案和初步设计概算，再用初步设计概算控制施工图设计和概算，使各专业在保证建筑功能及技术指标的前提下，合理分解限额，把技术和经济有效结合起来。严格控制设计变更使限额不轻易突破。业主方应积极督促设计单位，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，使设计优化以降低工程造价。 2、技术协调  建设项目管理，是为满足建设项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。“协调”是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面，资源供求与信息交换协调可以统称为技术协调。从业主方工程管理的角度出发，建设项目管理中技术协调的重点，主要是技术信息协调。 技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流； 项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例。 技术信息协调是在各阶段间、工程各部位间以及各单位间（简称各子系统间）传递技术信息，对于其中的部分子系统，这些信息有时作为工作的标准或依据，一旦出错其损失可想而知。 业主方应使自己成为一个高效畅通的信息中心，使信息迅速畅达、准确无误地在各系统间流动、转化、落实。 3、风险管理 风险管理的必然性和紧迫性：在市场经济条件下，市场环境、顾客需求、技术创新不断变化，都将给企业发展带