中原-深圳龙岗坑梓旧改项目定位策略案-69PPT.ppt

坑梓旧改项目定位策略案 深圳中原物业顾问有限公司 坑梓印象 地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，被坪地、龙城、坪山包围，东部与惠州接 壤。是深圳市东北部的工业重镇。 行政划分：1986年建镇。2004年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑 梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。 面积人口：总面积40.49平方千米，总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万。 交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠 深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路 。且开通了到罗湖火车 站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全 镇内部主交通网络。 生活配套：坑梓配套设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等 第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满 足人们的居住、生活要求。 经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区 构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、 沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从 电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、 印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、 台湾及南韩等国家和地区。 龙岗街道办 坑梓用地现状——从上可以看到，目前用地主要有4类： 1、工业用地：占到坑梓已用地的70% ，用量最大。 2、4类居住用地：主要以目前的农民房现状为基础，占近30%的体量。 3、科研用地：作为一些企业建立研发基地用。 4、商业用地：以目前已经形成的商业为基础。 坑梓印象 项目概况 项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。 项目性质：旧城改造。 用地面积：总用地面积为31676.2㎡，分为2个地块。 1# 用地面积——9718.3 ㎡，可用占地6000 ㎡。 2#用地面积——21957.9 ㎡，可用占地18500 ㎡。 容积率——未确定。 项目SWOT分析 关于项目的思考 我们的项目究竟面临怎样的市场环境？ 未来的市场发展趋势如何？ 我们的项目所拥有得核心资源是什么？ 我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？ 我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？ 未来项目价格能够是多少？ 如何结合开发策略，合理利用地块资源，做到价值最大化利用？ 看看市场 龙岗中心城房地产概况 目前是深圳房地产最为热点的区域之一。 各大品牌开发商云集（招商、天健等）。 目前销售价格在6000—7000之间。 建筑多为小高层和高层，户型以大面积的3房和4房为主。 90%以上的本地客户，辐射周边区域（横岗、东莞、坪山、坑梓），同时吸引了关内投资客户的关注。 片区氛围日益成熟，交通便利，片区形象高档。 高起点规划，片区未来发展潜力巨大。 惠阳房地产概况 在沉寂了10年之后，随着南海壳牌项目的开工和大亚湾开发区的建设，再次成为人们的关注焦点。 距离龙岗中心城15公里，2005年成交均价达到2500元/㎡，具有一定的价格优势。但同时也具有10000元/平米的产品，区域可塑空间较大。 建筑以小高层为主，并有别墅高档产品的出现（棕榈岛）。 在惠州的房地产大开发的背景下，房地产发展逐步受到市场的关注。 房地产开发企业63家，目前启动的项目近20个，拥有大量的土地储备。 以本地客户为主，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山、坑梓、东莞、关内以及香港客户。特别受到深圳客户的关注。 各大知名品牌开发商对该区域高度关注，结合深圳各大媒体对其宣传，极大的提升了该地区的知名度。 坪山房地产概况 长期以工业为支柱产业发展，房地产起步较晚，发展速度较快。 产品发展多样化，有商业也有住宅。 目前销售价格已经攀升至4000元左右。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山、坑梓等。 从规划的角度看，坪山深圳是7大住宅配套区之一，片区房地产开发前景较好；（《深圳市近期建设规划（2003－05）》，全市重点配套建设后海、横岗、龙岗、坪山、新安、光明、龙华七大居住区。） 坪地房地产概况 以工业为经济支柱产业发展，房地产起步较晚。 西湖苑是坪地开发的第一个商品房项目，目前销售到3期。 目前小高层销售价格为4200元左右。别墅7800元。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山等。受到关内投资客户的关注。 从发展前景来看，深圳特区外8大组团分区规划