云南博欣地产51亩地项目整体营销概念案(深圳天方)2007-99页.ppt

S.W.O.T交叉分析 发挥优势，把握机会 发挥优势，转化威胁 充分发挥区位优势 发挥项目商业 找到目标客户群敏感点 优势 入市时机的把握 充分发挥区位优势 差异化产品 强化开发商企业品牌 实现双赢 机会 威胁 高品质产品 造更好的梦 劣势 利用机会，弱化劣势 品牌树立，弱化劣势 高品质方向，差异化反差 减少劣势、避免威胁 面积期间（总价）范围的控制 产品有绝对的差异化形成竞争优势 营销策划优势利用 项目定位 □ 市场战略占位 □ 目标客户锁定 □ 产品定位 项目市场战略占位 项目的诉求~~~~~ 客户掏钱买单！ 升华开发商品牌！ 快销甚至热销！ 实现超额利润！ …………………… 卖点抄来抄去？ 广告吹来吹去？ 产品拿来拿去？ …………………… 项目市场战略占位 第一：找到项目的灵魂！ 一个项目要有自己的灵魂，它是什么样子的？ 客户群敏感的！ 指导我们去设计产品的！ 指导我们去设计形象的！ 项目启动前，找到这个灵魂，让它集 合我们的优秀团队，去丰满它！！ 指导我们去制定策略的！ 建筑设计公司、景观设计公司、广告公司、策划公司、销售公司、媒体…… 项目市场战略占位 第二：营销先行 在上战场之前，我们难道不是都要找准自己的战略位置吗…… 《孙子兵法》云：守，不如攻，但是攻要有天时、地利、人和~~~~~ 营销不是推广，也不是销售，而是一个讲求控制力的项目综合管理体系； 锁定客户，根据客户调整项目…… 优秀的营销和他的团队，才可以真正实现项目的诉求…… 区 域 成 熟 度 项目市场战略占位 四个象限的事情： 1、区域陌生，市场竞争不激烈； 2、区域陌生，市场竞争激烈； 3、区域成熟，市场竞争激烈； 4、区域成熟，市场竞争不激烈； 房地产项目常规运行通道： 概念化 立标杆 多样化 补空缺 第一象限 立标杆 资源取胜 第二象限 补空缺 细分取胜 第三象限 多样化 卖点取胜 第四象限 概念化 个性取胜 区域竞争度 项目定位 □ 市场战略占位 □ 目标客户锁定 □ 产品定位 区域市场状况界定—南市区供盘分布 3200元/㎡ 水映长岛2期 4800元/ ㎡ 假日湾 ㎡ ㎡ ㎡ 4000元/ ㎡ 蔚蓝印象 3310元/ ㎡ ---- 区域市场状况界定—南市区供盘状况 案名 业态 均价 案名 业态 均价 五大洲.别样院景 中林华都 玫瑰湾 多层 小高层 洋房/别墅 3580元/ ㎡ 时代风华2期 官南板块项目 别墅/洋房 小高层 洋房 5000元/ 3500元/ 3800元/ 采莲郡 长城滇池花苑 花园洋房/别墅 多层. 4800元/ ㎡ 4000元/ ㎡ 滇池岭秀 秀水湾 小高层 多层 3200元/ 3100元/ ㎡ ㎡ 金岸春天 岭东紫郡2期 花园洋房/小高层 /别墅 别墅 3480元/ ㎡ 同德.极少数 滇池板块项目 联排别墅 别墅 滇池南郡 幸福密码 别墅 多层 5300元/ 2300元/ ㎡ ㎡ 香水和风 织瓦河谷 别墅 别墅 4500元/ ㎡ 世纪城 彼岸 世纪半岛.橄榄谷 高层/别墅 花园叠层/小高层 /别墅 别墅/小高层 3000元/ ㎡ 新亚洲.体育城 新城板块项目 5000/ ㎡ 基地周边项目 高层/别墅 ---- 4000元/ ㎡ ---- 区域市场状况界定—南市区供盘均价走势 官南板块价格成因 空间距离较近，配套发达， 板块较成熟 滇池板块价格成因 自然资源较好，有效提升项 目价值； 4100元/㎡ 4400元/㎡ 4000元/㎡ 5000元/㎡ 新城板块价格成因 新兴板快，大社区大配套， 新都市概念； 基地周边价格成因 稀缺地块，大宗地复合业态 居住品质高，可以作为区域 市场带领者； 官南板块 滇池板块 新城板块 基地周边 区域市场状况界定—基地区域产品形态 物业类型 主力面积户型 所占比例 140平米以上 （4室上） 80-100平米（2 室） 电梯高层 多 层 80—100 m2、两室 80—100 m2、两室 16.7% 综合业态 综合业态 100—120m2、三室 100—120m2、三室 130-140平米 （4室） 100-120平米 （3室） 综合业态 多 层 多 层 多 层 综合业态 多 层 综合业态 电梯高层 100—120m2、三室 100—120m2、三室 100—120m2、三室