优派克斯_2009年苏州沿海国际中心项目市场定位分析.ppt

项目分析 项目基础情况分析 项目区位环境分析 项目SWOT分析 项目将打造成苏州主城综合商业新地标 项目基本情况分析 古城最高建筑174.8米 五星级万豪国际酒店(29-49F ) 甲级写字楼（1-28F,30000 ㎡ ） 精装公寓（3-9F，13600 ㎡ ） 底商（1-2F，3000 ㎡ ） 项目地段优越，紧邻苏州市政府； 拥有5星级国际酒店配套，定位为苏州最高档的综合商住广场； 175的建筑高度，在主城区内可视性强，形象昭示性强。 项目周边居住氛围浓，同时优越的地段，交通及配套设施为其打造商务办公领地提供良好条件。 项目区位环境分析 ★ 项目隶属金阊区，座落于市政府北侧，西紧邻狮山CBD，东北距石路商圈2.5KM； 项目临干将路城市主干道，在建轻轨1号线路过本案，轻轨2号线距离本案1KM，周边交通十分发达； 项目为居民区环绕，周边生活配套齐全，居住氛围浓； 桐泾北路 金门路 干将西路 轻轨1号线 苏州市政府 家乐福 石路商圈 轻轨2号线 电大 本案 优势（STRENGTH） 项目坐拥古城黄金地段，交通环境及服务配套极其成熟 项目自身拥有5星级万豪国际酒店配置，极大提升项目档次； 项目为主城第一高楼，可视性强； 市场目前及未来竞争项目不多，销售环境较好； 劣势（WEAKNESS） 项目为烂尾楼改造工程，市场认知形象不高； 项目精装产品面积较大，总价抗性较高； 项目临主干道，三面为社区包围，外部人流少； 机遇（OPPORTUNITY） 轻轨1号2号线的建设提升了项目增值潜力； 国内经济形势的好转，促使市场信心的恢复，从而打破置业观望氛围； 威胁（THTEAT） 整体宏观经济环境的影响，使得投资客信心不足； 项目酒店公寓部分总价面临市场众多居住公寓的竞争，且在居住环境上本案较弱。 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目定价 精装公寓价格建议 商铺价格建议 参考楼盘选择 销售价格拟合 项目价格建议 业态建议 租金及销售价格建议 项目名称 产品面积 销售均价 （元/㎡） 产品特点 住宅竞争 权重 观前1号 35-90 13000 会所式服务 20% 万达广场 37-53 6700 毛坯 15% 桐泾商务广场 44-57 7500 5.4米挑高 20% 新地国际公寓 140-150 13000 70年产权，酒店式服务 45% 项目周边可作为精装公寓定价参考的楼盘分别为：新地国际公寓，观前1号，万达商务广场与桐泾商务广场项目。 通过对这些项目的价格分析，初步判断该项目未来售价。 从地缘关系，项目所在区位属性及产品的整体规划形态为考量点进行选择 参考楼盘选择 备注：销售价格剔除装修价格，为毛坯价格 表:住宅价格拟合系数表 住宅价格拟合 1.205 / 0.9055 / 1.144 / 1.316 / 100% 合计 0.135 1.35 0.080 0.80 0.135 1.35 0.110 1.10 10% 品牌 0.125 1.25 0.085 0.85 0.110 1.10 0.110 1.10 10% 品质 0.150 1.25 0.096 0.80 0.162 1.35 0.132 1.10 12% 规划 0.158 1.05 0.195 1.30 0.203 1.35 0.203 1.35 15% 户型 0.232 1.45 0.128 0.80 0.176 1.10 0.240 1.50 16% 配套 0.196 1.15 0.162 0.95 0.179 1.05 0.221 1.30 17% 交通 0.210 1.05 0.160 0.80 0.180 0.90 0.300 1.50 20% 区位 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 新地国际公寓 桐泾商务广场 万达广场 观前1号 D C B A 权重 比较内容 住宅均价9366.25元/平米 本案价格推算可得： 本案价格=项目A权重价格+…….＋项目D权重价格=9366.25元/平米 住宅价格 住宅均价 4854.77 45% 10788.38 1.205 13000 D 1656.54 20% 8282.72 0.9055 7500 C 878.50 15% 5856.64 1.144 6700 B 9366.25 1976.43 20% 9882.17 1.316 13000 A 当期拟合价格 权重价格 项目权重 修正价格 修正系数 销售均价 参考对象 商业业态定位建议 项目临干将路，为车行主干道，人流少； 项目周边为老小区