伟业顾问：金地天津津塘路项目汇报报告2007-117页.ppt

（2）项目组成 22栋框架高层板楼； 34万平方米的共建配套，包括特色商业街，写字楼以及商住公寓。 （3）居住区产品信息 总体规划（下图） 三期6栋高层塔楼 一期8栋高 层塔楼 二期8栋 高层塔楼 铁路 新开路 34万配套公建 总指标：总占地面积20万平方米，总建筑面积60万平方米。 各分期： 共三期，具体分期见上图，现在售第三期。 开盘时间：一期：2005-11-26 二期：2006-05-20 三期：2007-05 入住时间： 一期：2007年10月31日 二期：2007年11月15日 区内配套： 34万平方米的共建配套，包括特色商业街，写字楼以及商住公寓。 60 周边环境： 项目位于天津站后广场板块，周边配套非常齐全，学校有天津市第四十八 中学、天津第二十四中学、河东试验小学、天津第二中学、天津市耀华中 学，超市有乐购超市、米兰超市、家乐福、家世界、国美、沃尔玛，以及 医院，幼儿园等其他配套。 园林：绿化率45% 单体 楼型：22栋18、22、26、30层带双电梯的短板式高层，30层为楼王，共两栋； 户型（三期）： 户型 面积（平方米） 数量（套） 比例 一居 二居 三居 四居 70-80 109-113 130-160 223-230 20 200 300 80 3% 33% 50% 14% （4）价格特征 整体情况： 楼王产品均价在9600元/㎡，其中20层以上的部分楼层价格在9800元/㎡左 右，同时8号楼72平方米的小户型以及部分一层产品均价也达到14500元/ ㎡。 物业费：2元/平方米·月。 主力户型总价范围：124万—153万。 （5）在售情况 目前三期楼王15#、16#楼正在销售，除楼王产品外仅有少量120平方米大两居产 品以及72平方米小户型正在销售。 （6）潜在供应 61 该项目仅剩三期楼王15#、16#楼、二期8#楼在售，无后期潜在供应。 （7）客户构成 客户特征 客户来源：河东、河北区当地居民所占的比例达80%； 工作区域：河东、河北区偏市中心的主要区域； 年龄划分：主要以40-50岁中年客户为主，父母为年轻人置办婚房的比例 也很大； 家庭结构：主要是5-6口人家庭，也有少部分2-3口的小家庭； 用途：90%自住； 置业目的：主要以住宅升级为主，购置婚房也有一定比例； 置业次数：主要为二次置业，也有部分首次置业者，如购置婚房者。 （9）项目点评 项目点评 目前远洋尾盘销售已接近尾声，其中只剩下部分190-220大户型产品以及少量 120、72平方米产品。小户型产品价格再次拉升，其销售均价在14500元/㎡左右， 由于总房款额度的再次加大，导致小户型销售停滞。另一方面从楼王15#、16#楼 大户型的销售节奏和推广力度上也可以看出河东区的高端客群的具备较高的承 受能力。 62 二、天津高端市场板块特征 1、天津高端市场板块分布及特征 1.1 中心城区 北部中心板块：老城厢板块是天津城市的发源地， 具有深厚的历史、文化底蕴。随着老城厢的整体 改造，区域环境形象提升，大量中高档住宅项目 集中开发。 西北板块：伴随区域大规模拆迁，整体环境较大 程度改善，周边配套相对完善，交通便利，毗邻 老城厢板块，出现新建中档住宅项目。 海河板块：随着海河整体改造的进行，环境改善 明显，依托海河景观资源，中高档住宅项目陆续 出现。 中心城区板块：天津传统高档住宅聚集地是天津政治、经济、文化中心，区域内商业 配套、交通设施、教育医疗资源极为发达，住宅升值潜力较高。 大梅江板块：天津首个生态居住区，距市中心相对较远，但区域生态环境优势突出， 交通便利，随着区域未来配套设施的完善，居住品质将进一步提升。 奥运水上板块：水上公园周边环境较好，配套完善，依托于水上公园的景观资源，中 高档项目聚集；奥体中心位于水上公园南侧，周边配套相对缺乏，但区域的发展潜力 较大，涉外性明显。 63 1.2 中低密度 北部板块：主要集中在北辰区内， 距市区较远，配套设施相对缺乏， 项目价格偏低。 中心板块：多为早期项目供应，价 格较高，无现状供应。 东丽湖板块：新兴区域，自然景观 资源优势，发展潜力较大。 梅江板块：中低密度项目相对集中， 距市区相对较近，生态居住区特点 突出。 西南板块：城市发展带动区域，典型低密度项目较少，综合项目中包括联排、花园洋 房等产品。 津南板块：距市区较远，配套设施相对缺乏，以独栋产品供应为主。 从未来潜在供应及价格因素考虑，选择梅江板块、东丽湖板块及津南板块