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12.4.2 建筑地价分摊 1 建筑地价分摊的意义 建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额；②各部分享有的土地面积； ③各部分享有的地价数额等。 2 待分摊的地价 ⑴静态地价 ⑵动态地价 ⑶调整后的动态地价 3 建筑地价分摊需要考虑的因素 ⑴面积 ⑵楼层 ⑶朝向 4 建筑地价分摊的方法 建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊三种。 12.4.3 不动产增值 1不动产增值的原因 ①由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。 ②由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。 ③土地利用类型的变化所引起的土地增值。 ④由于时间的推移，人口的增加和社会经济的发展所引起的土地增值。 2 不动产增值的界定 ①不动产增值与不动产价格增长的关系 ②不动产增值与追加劳动的关系 3 不动产增值的计算 其计算公式为： 12.5 农用地估价 12.5.1 农用地估价的概述 12.5.2 农用地估价方法 12.5.3 农用地宗地估价 12.5.4 农用地征收价格评估 12.5.1 农用地估价的概述 1 农用地估价 2 农用地价格的影响因素 ①自然因素 ②社会经济因素 ③特殊因素 12.5.2 农用地估价方法 1 收益法 ⑴年总收益的分析计算 ⑵年总费用的分析计算 ⑶求取年纯收益 ⑷求取年纯收益 2 评估分析法 ⑴建立农用地价格影响因素体系 ⑵制定农用地价格影响因素评分标准 ⑶调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 ⑷确定单位分值价格 ⑸计算待估宗地价格 12.5.3 农用地宗地估价 1 农用地宗地价格 2 不同利用类型的农用地宗地估价 ⑴耕地地价估价 ⑵园地地价估价 ⑶林地地价估价 ⑷牧草地地价估价 3 不同估价目的的农用地宗地估价 ⑴承包及转包农用地价格评估 ⑵农用地租金评估 ⑶荒地拍卖评估 ⑷荒地抵押价格评估 12.5.4 农用地征收价格评估 1 农用地征收价格影响因素 除有农用地价格影响因素以外，还应有以下因素： ①权利因素 ②用途因素 ③社会保障因素 ④其他因素 2 农用地征地区片价评估 ⑴评估步骤 ⑵调查资料 ⑶划分社会保障区 ⑷测算社会保障价格 ⑸计算单位面积农用地社会保障价格 ⑹绘制社会保障价格图 ⑺划分农用地征收价格区片 ⑻计算农用地征地区片价 11.2.5 收益法估价所需资料 ①不动产市场租金、合同租金、历史租金 ②与待估不动产同一地价区段、同类不动产的平均经营收益 ③同类不动产经营成本包括税费资料，以及待估不动产的土地使用权年限、房屋建成年代和耐用年限、房屋结构类型、建筑面积、装修、设备、成新度、房屋重置价格等资料 ④待估不动产所在地区一年期贷款利率、同行业平均收益率、同类不动产租售比率 11.2.6 假设开发法估计所需资料 ①有关不动产建设项目的批准文件 ②建设用地规划资料 ③建筑设计资料 ④建筑造价资料 ⑤同一地价区段、同类不动产的市场交易价格、租金资料 ⑥贷款利率、销售费用 本章基本概念 估价程序 估价目的 估价对象 估价时点 实地查勘 资料归档 估价报告 思考与练习 1 评估一宗不动产价格的程序是什么？为什么要遵循这一程序？ 2 如何制定估价作业方案？ 3 如何组织实地查勘，其间关注的重点是什么？ 4 简述估价资料归档的意义。 5 哪些是不动产估价的关键点？ 6 不动产估价的主要目的有哪些？ 7 市场法、成本法、收益法、假设开发法估价需搜集哪些资料？ 不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第12章 土地估价 12.1 基准地价评估 12.2 宗地地价评估 12.3 地价动态监测 12.4 建筑地价分摊与不动产增值 12.5 农用地估价 学习目标 通过本章的学习，读者应了解不动产估价中重要的组成部分——土地估价，熟悉土地估价中的基准地价评估、宗地地价评估、地价动态监测、建筑地价分摊与不动产增值、农用地估价等的技术过程。 12.1 基准地价评估 12.1.1 基准地价的概念和特点 12.1.2 基准地价评估的原理 12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线 12.1.4 基准地价的评估程序 12.1.5 基准地价成果的应用与更新 12.1.1 基准地价的概念和特点 1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。 2 基准地价的特点 ①平均性 ②区域性 ③时效性 ④全域性 ⑤标准性 ⑥公示性 ⑦控制性 12.1.2 基准地价评估的原理 ⑴土地收益是基准地价评估的基础 ⑵地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据 ⑶各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地