前厅与客房管理（第十章）.ppt

第十章 房价管理与客房经营统计分析 学习目标： 了解客房价格的特点种类，影响客房定价的主要因素； 掌握房价的确定方法和控制调整方法； 掌握客房经营统计分析的主要指标和计算分析方法。 第一节房价管理 房价是指客人住宿一夜所应支付的住宿费用，它是客房商品价值的货币表现。客房收人作为饭店经济收人的主要部分，它决定于有限时间内的客房出租率和单位客房的日出租收人两个因素。 一、 客房的价格特点 1 价值补偿的区间性 2 价值的不可储存性 3 客房商品价值集生存因素、享受因素和发展因素于一体 4 客房商品价格的季节波动性 5 客房经营费用中不变费用较高，可变费用较小 二、 房价的种类与计价方式 （一）房价的种类 1、标准房价 （Rack Rate） 标准房价又称“门市价”、“牌价”，是由饭店管理部门制定的，价目表上明码公布的各类客房的现行价格。 2、追加房价 白天租用价（Day Use Rate） 加床费（Rate for Extra Bed） 深夜房价 保留房价 3、特别房价 团队价（Group Rate） 家庭租用价（Family Plan Rate） 小包价（Package Rate） 折扣价（Discount Rate） 免费 4、合同房价（Commercial Rate） （二）饭店的计价方式 按国际惯例，饭店的计价方式通常有以下五种： 1 欧式计价 （European Plan， 简称 “EP”） 2 美式计价 （American Plan，简称 “AP”） 3 欧陆式计价 （Continental Plan， 简称 ‘‘CP’’） 4 百慕大计价（Bermuda Plan，简称 “BP’’） 5 修正美式计价 （Modified American Plan，简称 “MAP”） 三、影响客房定价的主要因素 1、影响客房定价的内在因素 （l）投资成本 （2）非营业部门费用分摊 （3）非营利性服务支出 （4）饭店的等级标准 （5）饭店的服务水准 除以上因素外，客房的位置、方向、外景等也会对房价的制定产生一定的影响。 2、影响客房定价的外在因素 （1）饭店所在地区和位置 （2）市场竞争 （3）国家政策与国际国内形势 （4）汇率变动 四、房价的确定方法 1、经验定价法 经验定价法又称“千分之一法”，它是以饭店总建造成本为基础计算的。具体方法是将每个房间所占用的建造成本除以1 000，得出客房的平均价格。计算公式为： 假设条件： （1）计算出的房价是平均价格 （2）饭店的食品、饮料等营业部门提供的利润能够支付 饭店的日常营业费用 （3）客房出租率维持在60%左右 例如， 某饭店建造总成本为1.5亿元，客房总数为800间，用建筑成本定价法可确定其平均房价为 饭店平均房价＝150，000，000/800×1‰ ＝187.5元/天 2、保本点定价法 保本点定价法又称盈亏平衡定价法，是根据盈亏平衡点的原理来定价的一种方法。盈亏平衡点是企业产品销售若达到平衡点可实现盈亏平衡，这是侧重于保本经营的定价方法。这种定价方法的计算公式为： 保本点房价＝每间客房日费用额/（1﹣税率） 每平方米使用面积日固定费用=全年客房固定费用总额/（客房总使用面积× 年日历天数×出租率） 每间客房日变动费用=全年客房变动费用总额/（客房数×年日历天数×出租率） 每间客房日费用额=客房使用面积×每平方米使用面积日固定费用+每间客房日变动费用 例如， 某饭店拥有客房280间，其中标准间250间，每间25平方米；双套间20套，每套48平方米；三套间10套，每套68平方米。假设保本出租率为50%，客房全年预计总费用为1000万元，其中固定费用830万元，变动费用170万元，营业税率5%。问：饭店制定何种房价才能使饭店盈利？ 每平方米使用面积日固定费用=8300000/【（6250+960+680 ）× 365×50%】=5.8元 每间（套）日变动费用=1700000/【（250+20+20 ）×365×50%】=33.3元 标准间房价=（25 × 5.8+33.3）/（1-5%）=188元 双套间房价=（48 × 5.8+33.3）/（1-5%）=328元 三套间房价=（68 × 5.8+33.3）/（1-5%）=450元 3.成本加成定价法 计算公式： 客房价格＝每间客房总成本×（1+成本利润率） 例如， 某饭店有标准客房500间，客房出租率预计为80%，全年客房固定成本总额为4380万元，客房单位变