华远任志强-2010年房地产市场形势分析.ppt

北京市华远集团 总裁：任志强 2010年3月13日 二、坚定的长期信心 房地产是个长期投资的产业 短期调控政策不能替代趋势变化 短期影响节奏 打乱正常节奏必须反弹 中 国 的 人 口 规 律 中国的人口结构变化（绝对数） 中国的人口结构变化（比例） 中国的人口抚养率——目前正处于“黄金时代” 中国的人口结构 重要影响要素指标表 城市化的人口变化 1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成 2000—2005年城市全部新增住房面积按户籍的分布 改革三十年 解决了2亿农民的进城问题 中国还要解决4亿农民的进城问题 是否还要用60年的时间？ 美国的城市化水平远远高于中国 中 国 城 市 比 较 主要国家与地区国土面积与人口密度（2001年） 世界主要超大城市市辖区人口密度 我 国 住 房 的 发 展 阶 段 未来中国20年将经历发达国家1950—1980年历程 1950~2000年美国住宅时态统计 我国人均住宅使用面积的未来增长空间 现状条件 1.4亿套成套住房，1.2亿套为90平方米以下（成套率80%） 城镇最高收入群体户均97平方米 北京 90平方米以下的78% 近年建设城镇住房户型面积逐步扩大，但小户型住房仍保持了一定比例 多数城市住房成套率较高 我国城市家庭仍有较多的住房改善的潜在性需求 高收入家庭平均住房面积超过90平方米 我国城市化率低的原因 二战之后的非同步 去城市化率的三十年 知青下乡 户籍制度（迁徙权） 消灭家庭与私有化 三线工程 五七干校 二元结构 圈地运动（英） 历史欠账 高成本的结果 美、日、港地产周期的变化 美国房地产周期与经济周期的波动 日本房地产周期与经济周期的波动 香港房地产周期与经济周期的波动图 房地产周期内下降期的房价/地价变化情况 美国房价指数变化和个贷违约情况 2010年1—2月份情况 完成投资： 3144亿元 +31.1% 施工面积： 20.97亿㎡ +29.3% 新开工面积：1.49亿㎡ +37.5% 土地购置： 2407万㎡ +11.2% 土地开发： 1567万㎡ +40.8% 销 售 情 况 销售面积： 7155万㎡ +38.2% 其中 住宅： +36.6% 办公： +84.6% 商业： +43.0% 销售额： 4116亿元 +70.2% 资 金 来 源 到位资金： 10469亿元 +69.5% 贷款： 2489亿元 +46.1% 订金预收款： 2446亿元 +103.7% 个贷： 1443亿元 +168.1% 价 格 一月份 +9.5% 二月份 +10.7% 新建住宅： +13.0% 其中 经济适用住房：+1.1% 普通住宅： +14.2% 高档住宅： +15.5% 70个城市普涨 海口： +58.4% 三亚： +56.1% 广州： +22.7% 温州： +21.3% 北京、金华： +16.9% 新政策的解读 1、两会的争论 2、国土部的十九条 3、泡沫与投资 4、房价与销售 谢谢各位！ 12.86 12.72 12.71 11.87 11.96 11.57 9.92 9.92 ＃老年人口抚养比（%） 24.56 25.53 27.39 26.76 28.58 30.17 32.64 32.64 ＃少年儿童抚养比（%） 37.42 38.25 40.1 38.63 40.54 41.74 42.56 42.56 总抚养比（%） 1.89 1.93 1.96 1.91 1.91 1.92 1.88 1.87 城镇居民平均每一就业者负担人数（包括就业者本人） ---- 189.3 178.5 166.5 133 117.7 125 121.3 全国登记离婚（万对） --- 945 823.1 867.2 811.4 786 805 848.5 全国登记结婚（万对） 2.91 2.95 2.96 2.98 3.01 3.04 3.10 3.13 城镇居民平均每户家庭人口数（人/户） 59379 57706 56212 54283 52376 50212 48