合富辉煌-安怡衡阳开发区项目策划提案-128PPT.ppt

案例选取原则 竞争区域内 片区指标性楼盘 规模类似性 有销售期重叠 项目位置:衡阳华新开发区蒸水大道旁 规　　模:占地96.95亩 地块指标： 　　根据衡阳市当地规划的要求，其规划要求如下： 　　容积率：多层≤1.5；小高层≤2.0；高层≤3.0 　　建筑密度：≤30%； 绿化率≤40% 周边配套:蒸水风光带、一中及２所规划中的小学与幼儿园,南面为华新汽车站 项目离市内商业中心区约１８分钟车程 项目优势（S）——共享生态性景观 项目面对蒸水河风光带和蒸水河，其中，蒸水是“三湘四水”的四水之一，两岸风景如画，蒸水风光带是高新区的一个高品质的园林景观带，目前建成区约1.2公里，是衡阳“三江”（湘、蒸、耒水）风光带建设得最好的一段。 其中不足的是，本地块边的蒸水河风光带一段的景观，较香江·水岸新城和钻石城的差，为大面积草皮，树木及景观较少，观赏性差。 项目劣势（ W ）——位置较偏，配套不完善，交通不便利 项目所在地块目前位于较荒僻位置，人气不旺，区域内现仅有一所中学（一中）、且距华新汽车站有一定距离，但项目边缺乏超市、便利店、医院及银行等生活配套，项目规划中需要对配套进行考虑。 目前只有１０２路等３路公交车经过地块边，乘公交车进入市中心需花时间２５分钟左右。 项目劣势（W）——水塘面积过大，地形不平整 项目地形高低落差较大，不平整， ９０％以上面积为陈年水塘，造成土建工程费用过高，增加项目成本。 劣势化解： 可顺势架空处理或局部商业或打造集中式地下停车库等，以提高项目的价值。 项目劣势（W）——两面临路，噪音等污染较严重 目前项目西边蒸水大道、北面祝融路从旁通过，形成躁音与环境污染，对居民生活造成严重干扰。 项目劣势（W）——江景概念已失先机 目前地块边最早开发的项目——钻石城前期忽略江景概念，后期逐步开发利用；正在动工的香江·水岸新城项目在前期就充分利用其自有资源和广告大做江景营销。 劣势化解： 　本项目必须寻找新的差异化主题来强势推广，方可充分借助江景营销。 项目机会（0）——入市时机 目前衡阳正处于房地产发展阶段，市面上产品较为落后，项目可发挥空间大，且项目价值可塑性强。 项目机会（0）——区域市场逐步成熟 由钻石城等项目的开发带动，及市委和市政府的西迁，区域地块将逐渐成熟，未来人气也将逐步提升，区域发展前景较好。 项目威胁（T ）——周边项目扎堆，未来竞争十分激烈 项目地块所在区域，目前近距离范围内有香江·水岸新城、钻石城、新项目和公安局集资房项目等扎堆，未来市场竞争十分剧烈，项目营销难度很大。 劣势化解： 　充分利用内外部资源，塑造高度差异化的高品质项目，以制胜市场。 项目威胁（T）——集资房竞争 公安局等单位达到价格低廉的自建房（价格在800-1000元/平米）建设拉低了区域价格提升速度，对商品房形成不公平竞争。 化解： 自建房在品质与物业服务上的弊病日益呈现，商品房可从产品与服务上着力打造。 项目威胁（T）——政策威胁 2007年1月16日，国家税务总局网站发布必威体育精装版《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)。通知指出，从2007年2月1日起开始，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。 凡房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房地产项目均应该进行土地增值税清算。 据预测，土地增值税清算，将大大缩减开发商利润空间；利润越高，税收越高。 通过市场调查，我们了解到，衡阳房地产市场正处于发展阶段，商品房住宅已初步出现供过于求的态势，目前市场上的产品大多较为落后，可发展空间大。政府对公建配套设施的大力投入为房地产行业发展奠定基础，但城市消费水平较低和消费观念较落后制约着发展速度。 　　华新区受政府配套的利好性，居住环境较好，平湖公园、生态公园、太阳广场、蒸水风光带等绿化景观及市政路网的开通建设，使区域内各楼盘价格都得到有效提升。江东商业集中度高，为当地居民集中区，住宅发展受到土地资源、拆迁成本的限制和自建房不公平竞争的牵制，新开发项目少、价格低。 从项目本身来看，“优势不强，劣势、威胁问题严重”。若从企业整体发展战略、拔高项目形象与价格来考虑，地块所在的位置（华新开发区）及周边环境都增强了项目操作困难,导致本地块开发难度较大、销售周期较长、房屋销售难度较大，因此，必须在项目整体规划、营销推广、销售等环节进行慎重把握。如果想做出鲜明的特色和实现更好的利益回报,必须对项目进行深入研究和专业系统的策划和营销。 我们在市场上的角色----领导者 项目资源： 区位优势明显 内部生态景观资源 城市中心区台地 项目规模： 城市中心区大规模楼盘 开发目