大华锦绣华城花园洋房推广案1151469145_(NXPowerLite).ppt

1、地 段： 区域观念较强，中内环核心区域更让他们所接受，别人眼中的传统高尚居住 版块更是他们的首选区域，很关心产品的周边生活、商业、文体及教育配套。 2、社 区： 社区综合品质大于规模价值。向往地段好、产品档次高的大规模社区，比较 在意小区的居住人群素质，更愿意与身份、气质相投的人群居住在同一社区。 3、客群对比 16区城市公寓 16区花园洋房 典型的生活特征： （1）三、四间卧室（成熟的家庭状态） （2）无干扰的宽敞的自由的居住环境（安静、自然的复式居 住环境） （3）汽车（经济社会地位） （4）商务活动多 （5）健身休闲运动（健康、社交需要） （6）讲究高品质碟片（文化营养需要） （7）高科技产品消费（时代潮流感） （8）旅游假日消费（社会的领导者） （9）一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受 （10）较高的教育支出 （11）关注社会热点（政界、体育界、企业界、国际形势等） （12）心理需求中，有相处的快乐，也要有独处的格调。 典型的生活特征： （1）二、三间卧室（成长中的家庭状态） （2）价格合理是首要因素，注重户型结构 的合理（希望居住环境舒适） （3）依赖便利的交通 （4）有商务活动，但不频繁 （5）有健身休闲运动（健康需要） （6）享受二人世界的甜蜜 （7）高科技产品消费（偶然尝试体验） （8）近一站式生活购物消费 即将推出的花园洋房产品无论是其各类功能完善性以及居住环境和性价比上， 还是从市场角度来看，都具有极大的优势。 ①市场面：产品形态（花园洋房）在区域板块中具有稀缺性，本案居住感较优； ②产品面：本案有较多个性（外立面丰富、品质感强、多层电梯产品稀缺、多露台空间）， 产品力尚可，虽然不够鲜明纯粹但不乏个性，很适合上海人安全的购买习性。 ③购买面：本案对客群的理解是，由于板块处于公寓产品集中的区域，花园洋房项目属于 稀缺产品，争夺周边公寓项目的高端客源将是购买面的重点。 4、整体性价比 二房二厅： 面积区间： 97.67—123.5M2 三房二厅： 面积区间：123.7—151.11M2 四房二厅： 面积区间：135.48—158.40M2 Garden二房两厅： 面积区间：100.38—114.07M2 Garden三房两厅： 面积区间：144.82—148.87M2 Garden复式： 面积区间：168.26—211.76M2 由此可见，花园洋房的二房面积段与城市公寓二房面积段区别不大，虽然与城市公寓存 在20-30万左右的价差，但由于其属稀缺优质房源，又是在目前市场需求旺盛的前提下 ， 因此去化不成问题，所以，在花园洋房产品推广阶段，重点将放在面积段较大、总价较 高的复式房源推广上。 城市公寓 花园洋房 1、市场价格走势持续上扬 ☆大华锦绣华城作为浦东地区的标杠楼盘,以大城规划吸引居住者 ① 大华锦绣华城作为浦东地区的大盘,成为客户在选择社区时的浦东标杠楼盘； ② 大型社区的居住氛围成为客户选择地段的评判标准。 ☆超级大盘供应放量，火爆仍在持续 大华·锦绣华城16区6月4日正式开盘，330套房源一经推出 ，就获得了预期的效果，不 仅大幅度带动了板块的成交量上涨，也使得大华·锦绣华城以高成交量成为浦东的NO.1。 目前，市场对高品质房源的旺盛需求不言而喻。接下来 ，花园洋房产品的 推出可以用“千呼万唤始出来”这句话来形容，市场期待值极高。 宏观因素影响的价格趋势 2、70/90的市场背景下，花园洋房市场期待值高 ① 3月份是今年楼市的转折点，上海楼市开始回温。 ② 4月份，土地价格持续上涨，楼市成交数量与价格均不断上扬。 ③ 5月份，上海住房需求明显释放，楼市进 入成交高潮，其中改善型需求占据主导地位。 ④ 在成交量空前火爆的情况下，6月中旬开始，供应市场出现“倒挂”现象，新增供应量 极度萎缩，全市可售量处于严重的供不应求。 ⑤ 7月开始，供需矛盾愈演愈烈， 开发商持“惜售”心态，房价逐月上涨。 …… 就目前的供应情况而言，市场对高品质房源的需求增大。 这为产品的进一步提价创造机会，花园洋房销售价格存在较大上涨空间。 总结： 基于以上分析，结合所面临的宏观背景、市场环境及在目前市场 洋房产品的稀缺性，以及目前大华·锦绣华城综合状况， 建议高开慢走，以取得 市场需求的追捧！ 第五步：概念主题提炼 在对市场、产品及消费群分析后，我们寻找概念的方向—— 现