大家顾问2010年武汉福星惠誉青山东方红村项目定位与物业发展报告.ppt

案例： 天津 ? 西站片区 —— 带动区域发展的城市副中心 不同的圈层分布着不同的业态 武汉火车站对区域价值的提升 基于福星企业的开发历程，与预知已有团结村、三角村、贺家墩 青山、青菱乡等高商业指标的项目平台。我司认为，形成不同商业形 态的功能模块进行资源整合，将有力的增强成本与竞争优势！ Loft公寓：建筑建议 公寓定位 近年来伴随后现代主义艺术思潮的不断进化， 新型美学概念给出了一种较好的突破； 让建筑的造型变化更剧烈； 通过鲜明的体块对比增强视觉张力； 线条、虚实的运用更加大胆而纵横捭阖； 科技产品的造型特征在建筑中得到运用； 装饰性元素得到简化，同时更加注重功能性； 色“块”的对比愈加跳跃和鲜明； 以上变化使建筑本身成为造型的艺术品，成为景 观的重要组成部分，而园林以简约风格便可与之 良好配合； 公寓定位 人、植被、灯光都成为建筑立面构成的元素之一，使立面昼夜、四季都呈现不同的的姿态。给人们提供一个生活的视觉景观。】 同时，也可以讲LOFT与商业街做联系，形成开放与融合的效应。 Loft公寓：建筑建议 第五章： 财务测算 背景预估 结 论 经济测算 1.青山去化年约20万平米以上 2.青山一线项目最高年去化约 11万平方 3.福星品牌与产品优势 推论： 项目年去化 9万平方 营销周期 约 3年 背景预估 物业面积与销售均价 物业类型 面积 价格 住宅 203265 6800 商业街 20310 12000 社区底商 2000 10000 Loft公寓 15610 8800 酒店式公寓 19300 8000 集中式商业 11800 持有 预设去化速度与营销周期 背景估算 总投资 序号 项目名称 总额（万元） 住宅(元/m2) 住宅(元/m2) 1 地价 地价 2300 2300 2 前期工程费 前期工程费 170 190 3 建安工程 建安工程 1700 2000 4 管理费 管理费 51 60 5 不可预见费 不可预见费 85 100 6 财务费用 财务费用 200 215 7 销售费用 销售费用 162 200 8 合计 合计 4668 5065 项目成本核算表 成本计算说明： 土地资金和启动区资金100%按开发商全投资计 工程建设无垫资比例 土地成本和其他需要分摊的费用按照建筑面积计算； 财务费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5％计算扣除； 管理费用按建安成本3%计提 不可预见费按建安成本5%计提 销售费用按照销售收入的2.5%预计。 总投资=4668元/ ㎡ *20.33 万㎡ +5065元/ ㎡ *6.9万㎡ 总投资为：129843万元 经济测算 经济测算 序号 项目名称 销售收入 195802 营业税金及附加 11356.516 总投资 129843 税前利润 54602.484 企业所得税 13650.621 税后利润 40951.863 毛利润率 42% 净利润率 32% 项目经济效益表 成本计算说明： 项目的物业组成和销售价格按本部分的背景预估计算 营业税金及附加按照销售收入的5.8%计算； 企业所得税的税率按照25%计算； 持有商业的租金收入不参与利润计算 经济测算 经济测算 盈亏平衡点及敏感性分析 成本—销售价格敏感性分析 因素变化情况 部分指标变化 敏感性分析结果 销售收入 （万元） 总投资 （万元） 税后利润 （万元） 净利润率 （%）　 基本方案 195802 129843 40951 32% 价格变化 价格 下降10% 176221.8 129843 11945.8 21% 价格 上升10% 215382.2 129843 37767.55 42% 成本变化 成本 增加10% 195802 142827.3 15167.39 22% 成本 减少10% 195802 116858.7 34545.96 43% 在成本不变的情况下，项目售价跌幅超过37%；或者在售价不变的情况下，成本上涨42%后，项目将不能盈利。 看以看出项目的物业组合，抗风险能力很强，且能获得较高的利润 经济测算 在总投资12.9亿元，开发周期为三年的基础上，本项目的收益 净利润：40951万元 净利润率：32% 在预算中，我们将零售型集中商业11800平方米作为持有商业. 结论 福星企业形成产品标准化的商业资源整合平台 零售型 流通购物中心品牌联盟 城郊、衔接部生活区主力店 招商资源 可运用于青山、青菱乡等 品牌型 购物、餐饮、休闲品牌合作 用于购物中心、商业街主力店功能 可运用于团结、三角、贺家墩、青山等 公寓型