天津振业新开路项目定位报告（中）.ppt

* 天津中心︱项目小评 价值拉升点、核心价值、尊贵营造： 天津中心的区域价值进一步提升； 引进莱佛士酒店，后期签约其为公寓提供酒店式服务； 精装产品、名牌家私提升产品品质； 聘用世界知名物业公司提供物业管理与资产管理服务； 与包括阿特金斯在内的国际知名企业签约，强强合作，突出项目价值； 先进地区香港及外埠区域推广，提高项目入市形象； 看房预约等营销手段，形成项目尊崇效应。 项目操作遗憾点： 项目为烂尾项目，整合价值没有提升，物业间相互影响较大； 产品纯粹化较弱，产品线长； 公寓没有酒店冠名，后期才聘请酒店公司提供酒店服务； 酒店和公寓没有更好的衔接，相对独立，酒店品牌的血统和知名度相对威斯汀较低； 写字楼物业没有确立租售方向，对公寓物业促进不大。 5 6 * 时代奥城—产品规划 一二期住宅，24栋高层 （基本售罄，入住） 三期住宅，17栋高层（在售） 酒店式公寓，5栋高层 商业及办公 首席住宅 * 时代奥城—产品类型 首席住宅 商务区 商业旺铺 酒店式公寓 户型 一室 二室 三室 面积 40-50 60-70 110 比例 70% 20% 10% 酒店式公寓共5栋楼28层高层，4梯20户 * 时代奥城—户型展示 两室一厅一卫，建面70平米 户型方正，格局合理，没有浪费空间 开放式厨房采光不够理想 属经济实用型 楼层平面图 * 零居室，建面40㎡ 布局合理，功能齐全 大开间，经济紧凑型 时代奥城—户型展示 * 时代奥城—装修状况 样板间实景展示 餐 厨 卧 室 客厅 * 时代奥城—装修状况 1500元/平米的装修装修标准，相应配置相对一般 功能区 地面 墙面 天花 灯具 其他配置 玄关、客 厅、卧室 国产品牌复合 木地板涂刷乳 胶漆 涂刷乳胶漆 轻钢龙骨石膏 板吊顶，涂刷 乳胶漆 吊顶区域配筒灯 电视柜、床、床头柜、 沙发、茶几、写字台 及椅子、衣柜，餐台、 椅子 餐厨 防水采用聚氨 脂(或聚合物) 防水涂料，瓷 砖铺地 封闭式厨房用 瓷砖，开放式 厨房局部瓷砖 封闭式厨房用 瓷砖，开放式 厨房局部瓷砖 —— 高档橱柜配不锈钢洗 槽；配电磁炉、排油 烟机。伊莱克斯、海 尔或LG牌冰箱 卫生间 瓷砖铺砌 瓷砖铺砌 吊顶采用轻钢 龙骨防水石膏 板，涂刷乳胶 漆 防雾灯具 TOTO或科勒洁/浴 具，杜拉维特马桶及 浴缸 * 时代奥城—物业管理 时代奥城酒店式公寓由仲量联行提供前期顾问 物业服务费用：5元/平方米·月 服务项目有无偿和增值服务两种，包括一站式前台、租务管理等 ? 品牌物业，24小时贴身“管家”式服务，英、韩语客服热线 * 时代奥城—推广模式 侧重对于区域和奥运的渲染，体现其综合体性质和天津新地标价值，注重渠道拓展 推广策略核心 推广方式 推广点 区域--- 城市新地标---- 综合体---- 奥运及奥运经济-----品牌-----建筑品质 常规方式：报广、项目网站、巡展、看房团、短信（较少使用） 海外销售（08年7月启动） 同一个奥城，同一个骄傲 主要推广语 借用奥运契机全方位推广力度，彰显区域价值 * 时代奥城—销售状况 19号楼仅剩10余套，全部为68㎡产品，7月开始进行海外发售，不对国内销售，如果客户询问，报价为17500元/平米。 20号楼原定奥运后开盘，但预计开盘时间会推迟，尚未有户型信息，是否采用19号楼海外发售方式也没有最后确定 7月海外发售前，均价为13000-14000元/平米，08年月均成交量约1000平米，由于5-6月对部分产品进行促销，此部分价格稍有下降，均价在13000元/平米 策略推盘节奏，定向海外销售的营销策略无形中提升项目高端形象 * 时代奥城—客群状况 购买目的：投资客户比例占70%左右，看重区域优势和未来升值空间 客群特征：年龄在30-45岁、文化程度高、收入高、外籍人士占一定比例 购买特征：区域购买不为明显，吸纳不同区域客群 * 时代奥城—小结 项目产品主力户型为一室40-50㎡，两室60-70㎡ 。 -----经济实用型产品 契合产品形态和客群类型需求，进行针对性的装修。 ----装修档次，也是界定提升项目品质的依据 品牌物业贴身式管家服务，酒店式公寓由仲量联行提供前期顾问。 -----品牌物业管理，提升项目运营品质 乘借奥运契机，全方位推广。