天津金隅悦城定位报告0211.ppt.ppt

金隅张贵庄项目整体开发定位 项目定位研究整体框架 项目位于东丽区津滨大道南侧 地块规划条件 金隅嘉业对本项目的开发目标 关键问题梳理 主要研究方法：高策市场定位三维分析TM 高策市场定位三维分析（一）：通过环境与趋势分析，判断我们板块目前和未来的主要价值、机遇 高策市场定位三维分析（二）——由于必须在我们能实现的条件中寻找开发路径，因此对自身开发条件的分析是定位研究的基础 高策市场定位三维分析（三）——在自身开发条件分析的基础上，寻找能为项目买单，并且支付能力高的客户，提出拆分组合的各种可能性，通过比较不同产品组合，寻找价值最大化方向 寻找对项目优点敏感、对缺点不敏感的高支付能力的高价值客户 高策市场定位三维分析（四）——最有价值的方向，不一定是最终定位方向，同时还要考虑是否有市场竞争力及如何进行竞争 综合环境与趋势和市场定位三维分析，得出项目定位市场化描述结论 产品定位结论 产品配比结论 天津分区图 天津总体战略—双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态 天津发展趋势——城市重心南移 天津发展趋势——工业战略东移 我们的机遇：本项目位于城市大发展的主序列之上 老城厢板块 老城厢板块典型项目——壹街区 物业类别：短板高层 容积率：3.2 户型：70—160平米，一室—四室 07年6月均价：9000元/平米 目前均价：20000元/平米 梅江板块 梅江板块典型项目——海逸长洲 物业类别：高层、独栋别墅 容积率：1.1 2006年9月 均价8000元/平米 目前 别墅均价：35000—40000元/平米 高层均价：14700元/平米 泛梅江板块 泛梅江板块典型项目——红磡领世系列 卫国道板块 卫国道板块典型项目——红城 物业类型：11层小高层、20-24高层 容积率：1.61 户型：高层主力户型90-120平方米 小高层建筑120-160平方米 2008年1月开盘 均价：9800元/平米 目前均价：14000元/平米 中山门板块 中山门板块典型项目——格调竹境 中山门板块典型项目——融科金月湾 北辰板块 北辰板块典型项目——泽天下 物业类型：联排别墅，5层洋房，18-26层高层 容积率：1.6 2008年7月开盘 高层均价7300元/平米 目前 高层均价8500元/平米 洋房均价9600元/平米 联排均价16500元/平米 中北镇板块 中北镇板块典型项目——大地12城 物业类别：联排别墅、洋房、高层、小高层 容积率：1.3 2006年6月开盘 别墅均价：9000元/平米 多层洋房均价：4900元/平米 目前 别墅均价：13500元/平米 洋房均价：8750元/平米 高层7700元/平米 水上奥体板块 水上奥体板块典型项目——阳光100（8栋小洋楼） 物业类型：高层、5层洋房、商业 容积率：1.69 2009年9月洋房开盘 均价14000元/平米 目前洋房均价 16000元/平米 特点：一层为商业，送下层庭院 水上奥体板块典型项目——中天首府 物业类型：9层小高层、4.5层洋房、3层联排； 容积率：1 2008年12月：洋房均价：1100元/平米 小高层均价：8000元/平米 别墅均价：17500元/平米 目前：洋房均价：13000元/平米 小高层均价：10000元/平米 别墅售罄 东丽区板块 东丽区板块典型项目——香邑国际 物业类别：13层小高层 容积率：1.87 户型面积：70平米的一室 90-100平米的二室 130平米的三室 2009年5月开盘均价： 毛坯：7600元/平米 精装：8600元/平米 目前均价： 毛坯 9600元/平米 精装 10600元/平米 东丽区板块典型项目——万科魅力之城 物业类别：11-14层板式小高层 容积率：1.51 2010年春节后开盘 均价待定 主力户型：85平米两室、105平米三室，160平米跃层户型 各板块目前的价值梯度 板块未来发展分析 张贵庄所属的东丽区是天津市中心城区和滨海新区产业发展的重要功能区 张贵庄区域位于中心城区通往滨海新区的发展主轴之上 周边产业功能区分布密集，区域发展动力强劲 张贵庄是东丽区位于外环以内的大型居住组团 地块周边规划 根据城市发展趋势和区域规划，我们可以得出： 张贵庄区域居住板块未来发展上升空间巨大 项目自身条件总体良好 外环以内，地段较好 车行交通便捷 区域成熟度上升空间巨大 地块规模较大，容积率尺度适中，较为舒适 …… 地块受90/70条件限制，大户型价值最大化方向受阻 地块41米的限