宁波隆兴商业地块项目整体定位与项目发展报告_103PPT_2008年.ppt

本报告的指导思想 天一广场 天一广场 宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：BURBERRY、 Boss等。 天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。 天一广场 天一广场 万达购物广场 通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比 综合一般规律和本项目地块价值，判定本项目物业功能配比 我们要做宁波都市化程中的标志性形象 通过公共空间、合理动线、细节的设计打造都市型消费商业建筑形态 集中型商业内街应考虑增加楼梯来缩小垂直租金差 价格定位 参照立得系统，及对项目周边物业商业价格的调查．考虑到本项目入市时间、定位、体量、档次，项目商业部分均价可达到25000元/平米。 都心街坊式商业生活——既是对集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求 富于活力的业态组合： 4家核心主力店＋店中店 主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，避免商品组合与竞争对手同质化。 商业档次：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌，20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。 block Mall业态——混合、丰富，长沙时尚发源地 业态包括： 中西餐厅，特色美食 酒吧、茶馆、KTV、美容美发 各类品牌专卖店、精品店、特色店 各类艺术品专卖店 服务于社区居住和办公的各类业态 公寓发展阶段——宁波处于第三代向第四代的过渡，产品存在提升空间 公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识 LOFT公寓 层高3.9～4.5米，上下两层复式户型　　　　　　 赠送面积可达30％，加快销售速度 营造丰富空间形式。 酒店式公寓客户定位 国际的客户定位——以宁波本地消费群为主，周边区县为辅 商务公寓核心目标客户关注点分析－投资客、小规模草创型和成长型企业、自住白领 置业动机： 测算前提 三个方案比较 KPI体系 外因 内因 需求背景——现有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益高端化奢侈型的消费需求. 地理位置——城市核心商业区周边 交通可达性——主干道沿线/便利停车 资源性——拥有景观资源、城市文化资源 规模性——大规模 政府背景支持——地标性建筑,区域形象工程. 软性指标 硬性指标 开发理念——…… 定位理念——…… 人文理念——…… 功能化体系——…… 产品设计体系——…… 产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市化进程加快 内因 软性指标 硬性指标 开发理念 定位理念 人文理念 功能化体系 产品设计体系——…… 打造城市高端消费中心/城市新地标/城市名片 一流的团队合作/规划设计/经营管理 酒店、商业为核心驱动功能/其它功能为辅 城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应 城市文化诉求点/城市文化代言 功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住等各种功能于一体. 商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮 商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌 商业形态：核心主力店带动商业经营 功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数…… 内因 单体建筑的魅力：强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/大型公建 建筑设计 建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告 建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜 多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的公寓 合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道 人文符号 精神归属中心：都市感建筑/文化交流场所 人的活动及心理感受 人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感 人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造 紧凑都市的概念：高密度建筑集合体 区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群） 体验元素设计 产品 设计 体系 项目种种特性足以说明 我们不是在单纯的做项目 而是在填补宁波都市化进程中的城市硬件缺失 定位诠释：一个在城市成熟中心区优势资源基础上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升购物、人居、休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、金融、文化、教育……以城市核心商业圈龙头优势全力构造主流生活圈，构建城市优势资源共享圈。 隆兴国