广东河源华侨城商业项目开发战略方案-82页-2008年5月出品.ppt

诚然， 当市政府的迁移带动并催发新城区城市化进程时 华侨城获得了 良好的开发与经营契机 然而，它真的就会应运而生吗？ 有什么潜在困难和威胁？？ 一个问题 必须看到存在的负面 这是一个不得不虑及到的再深一层课题，亦是我们在接受本案后所认为的 项目传播与营销解决前题 冷静思考是正确决策的前提 首次投资购买支持力低 基于以上原因，项目将缺乏有力的投资吸纳力，导致发展商自身沉淀资金的过多付出以及冷盘现象 缺商圈、少人气、投资回报周期长 项目的威胁与不利面 城市硬软件基础缺失 现在的新城区缺乏城市中心和商业集聚功能，大宗消费购物所场欠缺，商圈与商气不足 人口流量小 新城区目前人口还不足15万，其中大部分中低收入人群，人均购买力低，区域流动率小 难以形成商业消费增长极 商业经营价值低 在城市硬软件配套缺失与人口流量小的地区投资建立超大型居住/商业地产，商铺自营与 经营回报率低，成本回收与增值周期漫长 所有的项目威胁与不利均源于 最大的困难：中心化还未建立 城市中心化只是理论中有，之于项目现实却是恰恰相反 本项目准中心升值在望 营销核心 以中心升值及中心未来价值冲击市场 项目的重要战略支持 寻找中心化的驱动力 综合开发项目由于其多元性而对泛众人群发生作用。 其形成的过程往往对社会公众的影响是巨大的。 同时也对公众形成巨大依赖。 公众的评议和看法以及参与度往往成为项目的增值指数。对公众参与度的培养越高，其营销就越有效。 作一个公众参与度的简析 新城区居民数量总量偏少。 区域城市化程度偏低。 居民个人收入与消费力偏低。 项目公众参与度在段时间里的培养难度偏大。 规避点、解决点、吸纳点 作一回新市政府对项目开发与经营的互动关系解析 新市政府及雅居乐花园带来新城区与旧城市中心及各城镇的密切联系，使项目人流量增加 但流量短时间难以在项目本身形成消费 预期一段时间后，人们会对该区域形成消费，但存在雅居乐及其它地产项目的吸纳威胁 导致项目经营不畅与回报不高 结论一：新市政府提供项目开发与运营契机 结论二：新市政府并未一定提供项目成功保障 新城市中心 老城市中心 为华侨城确立其市场驱动力极其重要 市场驱动力是指：能够刺激增长、创造融合、带动繁荣与高收益、同时创造衍生就业并培育区域经济增长点的要素与行业。 开掘华侨城自身的市场驱动力 理论性经典的驱动力就是： 中心化与流动-因为它们潜在地创造了相关用途的强烈需求。 城市新中心与流通口岸将带来大量的就业/居住与人流增加，从而拉动投资与消费需求。 另一核心关键就是稀缺性资源与新需求创新。 中心化是真正驱动力？ 缺商圈、少人气、竞争大、缺乏投资信心 契机：新市政府/雅居乐花园-不是项目一定成功运营保障 特色经营/商业中心/城市中心 城市中心的规划概念 只有建立在城市中心基础上才能引动目标群区域内外部 并建立起中心消费认同观念，同时带动消费力提升 其一是中心化 新市政府项目作为客观的城市中心化引力。 有效解决人流与便捷交通。 通过华侨城项目的提升转变为区域商业与居住中心。 其二是创新需求的特色商业规划 是中心化的个性内涵与利益： 人流中心不等于消费中心。 吸纳消费的根本在于对于需求的发现与创新。中心化需要特色化作支持。项目商业规划可考虑的三个侧重点是 -COPY河源城市中心繁荣模式化以吸引人口就地消费 -创新稀缺利益与需求吸引投资与消费，克服商圈同质 -强化中心化引导的融合力以支持投资与消费 通过市政府项目而引动项目中心概念 依借项目本身打造河源乃至粤东北 中心强化策略 新城市中心地标建筑与 国际品质生活魅力之都 打造城市中心标志 培养现代城市标榜 新城区财富名片 新城市中心景观 通过“华侨城”成就 流动、秩序、包容、窗口 的现代都市代表 由此带动地产、商业、居住和城市旅游多元经济增长 使命解读 华侨城-打造城市营运/中心/生活/投资/商业动力链条 商业 新城市中心 华侨城 生活 1、河源主城区经济扩展效应 2、市政府对本版块经济的激活 3、实现中心商业基因移植 4、带动区域经济互补共享增长 商业投资增值极 新城市中心旺地商业投资热点 差异化的招商优势 新旧商业共享平台与消费通道 1、大渡口城市新中心 2、移植并共享主城区繁荣 3、激活引动商业与经济增长极 4、实现高阶消费力吸纳 新城市中心 中央生活区圈层形成 新商业中心/城市形态丰富 新城区 酒店 人文 开放、融合、提升 由封闭向开放与融合的城市新文明演进 突破传统的新人文居住生活领地 中心化的城市特征： 通透式建筑外观设计 强化综合物业商业风景线 人性商业空间 新商业中心步行街区景观带 体显人文经济价值 中心化的窗口效应 展现国际化都市风情 赋予项目城市中心新内涵 中心化的审美与人文聚焦 水体、建筑、环境、美学、体验 丰富城市中心体验经济模式