张家界仙人溪项目市场调研报告（终稿）.ppt

调研目的 对张家界房地产市场，展开一次有针对性、较为全面、深入的市场调查。本着以其它项目为鉴，力求通过本次市场调研，发掘张家界房地产市场的成功经验与不足之处，为仙人溪地块的市场定位、产品建筑规划设计以及后期的市场营销提供有力详实的市场依据。 张家界市位于湖南省西北部，北与湖北省鹤峰县交界。总面积9518平方千米。居住人口以土家族、白族为主的少数民族约占总人口的三分之二。全市辖2个市辖区、2个县。市人民政府驻永定区。张家界为中国湖南省的省辖地级市，位于湖南西北部，澧水中上游，属武陵山脉腹地，为中国最重要的旅游城市之一。1982年9月，张家界成为中国第一个国家森林公园，1988年8月，武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由张家界国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入《世界自然遗产名录》。 张家界旅游收入状况 张家界旅游收入构成 张家界旅游地位 张家界旅游商业配套现状 张家界旅游商业配套现状 张家界旅游商业配套现状 张家界未来的旅游规划 张家界经济发展情况 张家界人口数量 固定资产资产投资 社会零售消费状态 工业发展状态 张家界房地产分析——地产市场篇 1、房地产宏观市场分析 3、近年来房地产施工量 4、近年来房地产竣工量 5、近年来房地产销售量 6、近年来房地产价格走势分析 1、在售住宅片区分布 在售住宅片区分布总结 总体可将张家界永定区划分为四个区域 1、永定区行政圈 在建住宅项目2个，区域大，但人口密度小，住宅开发商小。 2、火车站区域 新火车站，套配不成熟，在建住宅项目仅3个。 3、老城商业区 商业较繁华，居住环境较杂较乱，无成型的大型小区，在建住宅项目0个。 4、大庸桥区域 离老城区近，政府大力支持，周边配套较完善，内有在建博物馆，有已建成的大庸桥公园，离武陵园景区近，在建住宅项目8个，开发力度大。 共计13个典型在售住宅项目，区位分布较偏重于大庸桥区域。 2、在售住宅详情 3、在售住宅价格分析 4、在售住宅产品分析 5、在售住宅竞争资源分析 1、物业类型方面 张家界有92%在售楼盘物业类型为高层，且多数为塔楼和公寓，仅有 澧水湾项目一期为多层产品，以洋房的概念推出。 2、在售物业户型面积分析 主要面积区间在70--160平米之间，以两房、小面积三房、三房、四 房及复式楼的形式存在，其中主力户型区间在80--130平米，主要是 两房、小面积三房及常规三房的形式热销。 3、建筑形态方面 建筑形态主要是现代和后现代为主，无欧式和美式及其他特别异样的 建筑风格。 6、在售项目成交客户分析 1、在售项目成交客户主要95%以上的是张家界当地人购买，约5%的外地人购买，其中张家界当地人购买有50%左右来自张家界下面的县城，主要以改善住房目的而购买。 2、张家界部分银行对外地户口限贷，如工商银行 3、购房的客户刚性需求和改善性住房较为多 7、个案分析 1、锦绣边城 区位：位于永定区政府对面。 占地面积：60亩 总建面积：13万㎡ 开发商：湖南佳宸置业有限公司 物业类型：高层电梯房，80%以上纯板式户型。 户型：74-78平米精致两房、115-120平米舒适三房、130平米奢华四房。 目前销售均价：3250元/㎡ 目前销售率：40% 项目目前处于的位置较偏，交通不便利，人口密度较低，无大型超市和卖场，周边商业配套跟不上，此区域共计在售楼盘2个。 7、个案分析 2、阳光水岸 区位：永定区鼎泰路八达路交汇处（新火车站东面） 占地面积：120亩 总建面积：20万㎡ 开发商：张家界长龙房地产开发有限公司 物业类型：项目一期总建筑面积为103000平米，13栋分别为12层至18层的纯高层板式建筑 户型：主力户型90-130平米小三房及舒适三房 目前销售均价：3300元/㎡ 目前销售率：63% 由于价格和区位的优势，销售率较其他楼盘乐观 7、个案分析 3、公园世家 区位：大庸桥公园北侧 占地面积：80亩 总建面积：21万㎡ 开发商：张家界中乐房地产开发有限公司 物业类型：26层告诉板式电梯房 户型：主力户型90-105、146平米小三房及舒适三房 目前销售均价：3900元/㎡